房价大局已定!中央已经明确三个基本信号!

不舒服斯基 2019-02-27 11:25:06
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时间过得很快,2月份已经接近了尾声。自进入2019年以来,告别了新年的忙碌以后,人们对房地产市场的关注度开始逐步升温,其中最大的焦点依然还是那个老生常谈的话题:今年房价到底是涨还是跌,波动幅度到底会有多大?对于这个问题,年年都会有争议,但几乎没有谁可以做到提前精准预测。

众所周知,楼市的走向是市场和政策综合作用的结果,但对特殊的政策市来说,笔者认为,最根本的还是要看短期和长期的政策导向。毕竟,政策的变化能够触碰市场的神经,影响楼市的热度,决定房价的起伏。那么,对于2019年的房地产市场而言,哪项政策最能影响其走向呢?这项政策的变动又透露了哪些信号呢?这值得引起重视。

2月25日,在国家“坚决打好防范金融风险攻坚战”新闻发布会上,银保监会副主席王兆星表示,银保监会将始终紧盯房地产等五个重要风险领域。其中,针对房地产领域:要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题,要继续审慎发放开发贷款和个人按揭贷款,促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展。除此之外,他还进一步表示,过去几年时间里,有些企业盲目扩张增加了杠杆、扩大了债务,这些都是监管的重点领域。

其实,这并不是今年第一次提及要针对房地产领域防范风险,早在1月21日,国家就已经召开了以防范化解重大风险为主题的会议,其中,房地产作为国民经济的重要组成部分,由于既涉及到了经济安全领域,也涉及到了社会安全领域,所以被重点提及。针对2019年的房地产行业,这次会议明确了要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。笔者认为,在短短1个多月的时间里,连续两次高规格的提及针对房地产领域的风险防范,由此不难看出,讨论2019年的房价走向,自然离不了防范风险这个大前提,这或是左右2019年房价走向的关键因素。

以上两条信息,对房地产市场传递了3个明确信号

第一,就现阶段而言,GDP贡献率不再是影响房地产走向的决定性指标,防范化解金融风险成为2019年更重要的目标。

长期以来,大家对房地产的态度是比较纠结的,很重要的原因就是房地产行业与国民经济紧密相关,而且又是购房者关注的重点。根据统计,房地产行业链条对GDP的贡献率在15%左右,超过5%就可以看作支柱产业,房地产行业的地位不言自明。不过,在房地产快速发展的这二十多年时间里,在高杠杆和盲目扩张的作用下,房地产也不可避免的积累了一定的潜在风险。在防范金融风险的当前,为了确保经济安全和社会安全,自然少不了对素有“十次危机九次地产”之称的房地产行业进行必要的风险防范。简而言之,就现阶段而言,GDP贡献率不再是决定房地产走向的关键性指标,防控金融风险被提到了新的高度,对于这一点显然不用再纠结了。

第二,房地产信贷环境有所改善,但在房住不炒和稳杠杆的目标下,2019年仍将加强对资金违规流入房地产行业的监管。

与去年相比,目前房企融资环境已经有了一定程度的改善。根据统计,今年1月以来,已经公布的房企融资近90多起,累计金额超2100亿元。其实从2018年底开始,为了应对偿债高峰期,房企融资就呈现了井喷状态。此外,根据央行发布的今年1月份金融数据报告显示,人民币贷款新增3.23万亿元,创单月新高,其中与购房相关的中长期贷款增加6969亿元,占新增总额的21%,而这笔资金主要还是流入了房地产行业,这对现金流承压的房企可以起到一定缓解作用。

不过,在防范金融风险的大背景下,“大水漫灌”显然不可能了,而且国家不希望社会资金违规流入房地产行业,再次对房地产行业产生刺激,这意味着未来炒房几乎不可能了。可以预见的是,房住不炒将是长期定位,针对高负债企业进行去杠杆的脚步也不会停止。中原地产首席分析师张大伟曾表示,限购等政策的松绑不是最影响市场的政策,只要信贷政策不宽松,楼市很难有太明显的方向性变化。在笔者看来,2019年楼市基调依然从紧,国家调控楼市态度坚决,楼市回归理性大势所趋。

第三,房地产在国民经济中依然占有重要地位,楼市稳字当头是大势所趋,2019年房地产长效机制或迎来实质性进展。

正如第一条所说,房地产行业与国民经济紧密相关,又与购房者息息相关,所以过冷过热,大起大落都不现实。单就对购房者而言,房产已经占据了家庭资产的70%以上,房价大落自然会导致财产缩水。反之,有价无市的格局也不利于楼市健康发展。所以,房地产行业的地位依然重要,但稳字当头是未来趋势。

在经历了两年多的调控以后,楼市已经基本企稳,但对于一些城市而言,短期的限售、限价等措施已经不合时宜,可一旦放开调控,房价依然存在反弹的可能。因此,笔者认为,房地产长效机制或成为长期稳定房价的利器,特别是在当前逐步平稳的楼市环境下,更有利于短期调控向长期调控过度,因此2019年长效机制或会取得实质性进展。笔者认为,2019年购房者应该重点关注房地产税草案、共有产权试点扩大等。

简而言之,通过证监会发声以及背后释放的3个信号来看,2019年房价走向基本清晰了。其实,预判2019年的房地产走向,既要看到长期以来房地产行业在国民经济中所占据的重要地位,也应该看到防范金融风险的重要目标。换言之,讨论当前的房价走向应该与防范金融风险同步进行,这将是贯穿2019年房地产市场的大基调。笔者认为,在这样的楼市大环境下,房住不炒将成为长期定位,2019年楼市过热过冷的概率都很低,无论是地价还是房价都会在合理的范围内正常波动,一旦地价和房价走稳了,市场预期也就跟着稳了。

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