冰与火交织的楼市环境下 给近期想买房的人几个良心小建议

楼市越来越让人看不懂了，在南京，冰与火的转换可能只需要一年时间，亦或只是河东河西的地域划分。

银十已过半，眼瞅着2019年已进入4季度，房企们的年度指标都压在这最后的两个半月里，大家都开始撸起袖子加油干了。就连久未出新的仙林湖高科都动了起来。

只不过，有些楼盘是逢开盘必热销，有些楼盘是想尽手段玩促销，能不能卖出去还得打个问号。市场选择变多了，买房人反而开始纠结，眼下是否还是出手的好时机。

掌柜君身边就有不少网友开始纠结，观望还是出手、住宅还是公寓等等。对此，房掌柜根据不同网友的不同疑惑，分情况一一整理解答，希望你能找到自己的答案。

买房的目的是什么？

搞清楚买房的需求，究竟是为了自住还是投资，这是根本。

经常有网友私聊房掌柜，“我手头有多少多少钱（通常还都不宽裕），想在南京买个怎样怎样的房子”。这种问法以首套刚需自住的为多，本来是无可厚非的，但是购房者一定会加上一系列的限制条件，比如房子要升值、交通要方便、户型要好、较好还能有个学区诸如此类。

其实，我的内心是拒绝的。想学区，你去鼓楼啊！想规划好，现在又能够得上的，你去河西啊！想交通好，你去南部新城咯！看中环境的，您就去城东来个带院子的……但是，您本身是刚需就算了，手头资金的选择余地真的真的是捉襟见肘。

那么，在这种情况下，掌柜的认为还是要权衡一下，选择一个各方面相对比较合适的房子比较好，不管是新房还是二手房都行。但是升值这一块，别太较真，毕竟这么多年了，还没看到南京有哪个地方不升值的。首套房首先要解决的就是自住的问题，二套以上再另当别论。因此，搞清楚这首套房的性质是非常重要的。

目前南京的政策是首套房3成，二套房认房又认贷，首付较低5成，还有两年社保的门槛。如果这些条件都满足了，想以自住房换新的（少有一套），这并非不可以。但是一定要谨慎为之，虽然由于受到限价因素的影响，目前房价涨幅不明显，但真正好的楼盘上市量并不多，不小心把旧房卖了，新房又买不到，那就有点得不偿失了。

而对于投资客而言，房掌柜并不认为这是一个好时机。南京限售，土地市场又冷清，未来上午可知，动辄4年以上的投资期，风险略大。当然了，土豪随意。

如何选择适合自己的房子

市场上的房子有很多种类型，刚需、刚改、改善、高端、豪宅等等，不同地区的区分界限有所不同，但从南京这一座城市来看，区分这些房子不同之处的主要因素之一就是价格。因此，咱们在选择房子的时候也可以根据自己的不同价位来对号入座先。

其实改善及以上的需求，反倒比较好选。毕竟南京由于前两年的高价地原因，现在上市的楼盘多打着“区域改善”的旗号，供应量上比较大；与此同时，手头上资金宽裕了，选择上自然也更有底气嘛。

所以，咱们还是聊聊刚需，聊聊那些手头只有七八十万的这部分网友。禄口、桥北、青龙地铁小镇、青龙山这些板块都是相当不错的，实在不行，主城二手房也是选择之一啊，不过太在意地段。你要相信，你握在手里的钱是很难跑得过通货膨胀的，政府虽然限了新房的价，但二手房的价就不在限制范围内。越不买，离房子越遥远。

再来说改善这部分需求，那么这部分购房者现在该不该出手呢？如果您是改善里的刚需，纯自住不考虑孩子上学问题，可以看看新房，因为现在南京市场上的新房如果想顺利拿证价格就要受相关部门的管控，所以优选新房是比较稳妥的。包括南部新城、河西南、城东、江北甚至是城北，符合改善定位的房源都相当多，此外由于新房想要顺利拿证都会收到相关部门的限价，因此还是比较稳妥的，至少在价格上有保证。

但是如果您只想考虑二手房，可以慢慢看，不必急着下手。

还有一种情况是一卖一买的置换，这类人群部分人是首套房的改善需求，我认为这类型新政影响不算很大。一般情况下，您把现有住房卖掉的本金，用来付“二套”的首付通常问题不大，因此这一类人并不需要等待，在目前这种房价比较稳定的情况下入手也算是好时机，所要考虑的就是寻找的合适的房源即可。

南京周边是否还值得入手？

南京都市圈包括六合、溧水、句容、滁州等板块，有意思的是，这些板块都或多或少的有些限购放松的趋势。尤其是对南京本地户口，特别友好，如果首付款捉襟见肘的话，买都市圈过渡确实是没毛病。

但是，需要注意的依旧是未来首付的问题。因为排名前列套房正常是首付3成，后面不管你贷款有没有结清，这套房子有没有过户，再购房都是五成以上的首付了。因此，还是应该考虑清楚再上车，毕竟5成甚至是8成的首付可不是小数目哟。

另外，就是大家时常担心的房价是否会下降的问题。从房地产发展的历史规律来看，很难。事实上，包括句容、六合目前的房价也都没有出现明显的波动，未来的行情咱也不敢妄揣圣意。

所以，还是那句话，如果您是自住，倒可以早日上车为好；若是纯投资，倒不妨谨慎一些，商办什么的也要谨慎。