看破不说破?老司机告诉你房价会不会大跌

湖州楼市发布 2019-02-22 15:41:36
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其他商品都有挥泪降价大甩卖,房子真没有。从房地产开发商的角度分析他们为什么不选择跳水大促回笼资金。

原标题:《看破不说破?老司机告诉你房价会不会大跌》

自从老司机卖掉那辆二手奥拓之后,就一直打算买辆新车,比如大众的polo,听说这车比较高级。

但老司机一直没出手,等着打折呢。人家路虎宝马都能打七折,polo打七折不过分吧。不过到现在,也没看polo推出七折优惠来。

一定是奸商在死扛。

许多购房者的心态可能和老司机差不多,也在等着房价打七折,甚至腰斩。历史上出现过腰斩吗?出现过,比如慈溪就有楼盘,价格从较高峰到较低谷差不多跌去了一半,温州也有,鄂尔多斯也有。

但这都是几年阴跌的结果,而且也是极端个例。一年内跌幅超过15%的,老司机没怎么见过,降价30%以上的,老司机一个也没见过。

其他商品都有挥泪降价大甩卖,房子真没有

老司机以前也说过,房价的背后是土地价格——事关地方财政收入,以及地方债务风险;房子还是绝大部分贷款的抵押品,一旦价格大幅下挫,银行的坏账风险会急剧增加,危及金融稳定。

从宏观来说,房价是不允许大跌的,无论你高不高兴。

土地供应量、货币供应量、房地产政策都集中在一只手中,所以请不要用经济理论,人口理论来跟老司机谈房价,在中国楼市里,这些理论都不成立。

今天老司机不说宏观,说说大家口中的奸商——房地产开发商,他们为什么不选择跳水大促回笼资金。

一、利润不允许

许多人提到房产,就说这是个暴利行业,这话对吗,也对。如果开发商在楼市低迷的时候去拿地,地价是很便宜的,在牛市的时候卖楼,利润非常可观。

没有开发商有这么神,每次都能低价拿地、高价卖房。楼市三五年一个周期,三五年出现一次低谷,如果都是在低谷拿地的话,开发公司有一半的时间是没事可干的。

其实大部分开发商买地都不会买在较低谷,跟投资客一样。只有市场热起来,开发商拿地的信心才会更足,这时候地价也已经上来了。

更重要的是,当市场结束上涨,开始掉头的时候,还没有出售的楼盘,地价往往是较高的。现在还未开售的楼盘,土地大多是2017年下半年和2018年上半年买的,那正是地王频出的时间段。

东部新城和高新区好几个地块,都是封顶价20750元/平+保障房的楼面价,现在它们的售价还不到3万/平,哪来的挥泪甩卖的空间?泪都没有。

二、市场不允许

也有人说,市场不相信眼泪,你地买贵了,亏钱也不会同情你,资金周转不过来,该甩卖还得甩卖。确实如此,资金链对开发商来说生死攸关,按理说,以前也该有开发商想挥泪大甩卖的。

但他们为什么没那么做呢,大家都听说过一句话,买涨不买跌。被逼无奈时,开发商不是不想,而是不敢。

降价了也卖不掉怎么办?

我们看到,市场购买力最强的时候,是涨价的时候,不涨了购买力就下去了,如果下跌,反而成交量会减小很多。

这是因为房子的需求是有弹性的,除了极少数要结婚、读书的刚需,大部分人买房并不急于一时。看到房价跌,他们担心买了还会跌,所以等等吧。

楼盘想跳水,下面往往不是水池,而是水泥地。

跳水难保销量,但副作用却显而易见。老业主维权是必然的,很多楼盘降价后,都出现过要求退房、退款的闹剧。开发商本来就缺钱,还要退款,怎么活?

仔细一想,不跳水说不定还能留一口仙气撑到救市,跳水可能当场就挂了。

实在撑不住的,宁愿卖身,把项目卖给别的开发公司,或者抵押给银行,也不会选择跳水促销。

三、房子不允许

商品什么时候会降价大甩卖?换季的时候,比如服装,季节过了就卖不掉了;还有快过期了,比如食品,不卖就不能吃了。超市每晚都会有大量的熟食超低价甩卖,无论价格多低,卖掉都是钱,否则就只能进垃圾桶了。

但房子不会过季,至少几年内不会;更不会过期,绝大部分房子可以使用几十年,所以房子的属性当中,并没有打折促销的必然要求。

一个楼盘销售遇到困难了,可能会调整一部分产品的定价,比如把有缺陷的户型、楼层,位置不好的单元拿出来促销。以非常诱人的广告价把人吸引到售楼处,到那里一看,便宜都看不上,看得上的都不便宜。

还有些楼盘会调整规划,比如把原来的中高端产品调整为中低端产品,装修标准降低、绿化密度降低、材料规格降低,这样价格也下来了。追求低价格的购房者,买到的房子在品质上与以前的房子也是有差别的,当然建造成本也有差别。

即便这样,原来的产品价格降的也不多。

还有些楼盘,打出直降**万,直降**%,看上去很惊人,但真正去了解一下就会发现,原来的价格是虚高的,有价无市。这就好比商场搞促销前,一件衣服标价8000,根本没人买,然后2折促销,好像多划算一般,其实正常情况下这衣服最多也就卖2000。

当市场不好、销售困难时,开发商一般都会逐步采取以下动作:

1.谨慎定价,低开高走。以缺陷产品低价作诱饵,制造热点;

2.再不好卖,就送车送黄金送旅游送物业费,总之送大礼包,其实没几个钱;

3.再不好卖,就搞团购价、内部价、特批价等花式优惠,感觉占了便宜,但总体上幅度不大;

4.再不好卖,就放大招了,以更低价推新品,或者新的组团,同时降低品质降低成本。也有的换个楼盘名继续卖,但手法一样;

5.再不好卖,就减缓建设进度,房子慢慢建甚至停工,减少广告支出,裁人。进入冬眠

6.再等不到复苏,就想办法出让股份,把在建工程抵押给银行,或者项目打包卖掉,甚至连公司一起卖掉不玩了。

都看到了吧,哪怕撑不下去,宁愿卖项目卖公司,开发商也不愿跳水卖楼。

当然,阴跌是有的,如果是长时间的阴跌,跌幅也是比较可观的。但没有两三年,等不到这样的累计跌幅。这期间如果政策转向,下跌很可能就中止了。

不管你信不信,老司机看到的确是如此。

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