20万套卖不出去的二手房背后,隐藏着一个真实的湖州楼市

   湖州至今差不多有百万套房子，这个数字你对比湖州400万常驻人口，按照一套房子2.5人的比例来测算，你会发现其实在总量上来说，其实不缺房子，经过20年的房地产发展，这个城市已经整体解决了基本的居住问题

　　这百万套房子，其中用来出租的有90万套，另外每年有2.56%比例的房子用来流通变成二手房，平均每年10万套的成交

　　说实话，这样的数据样本已经不小了，几乎可以描绘出相对清晰的湖州居住生活蓝图了。只是比较遗憾的是，以前对于二手房的数据实在是太少太少了。

　但是幸运的是，如今很多机构都在试着还原一些房产数据，而这些数据的背后，都在揭露湖州楼市过往不曾被发现的真相

　从大数据来看，接近75%的用户持有一套房子的时间超过10年以上，只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉

　这说明几个问题，排名前列楼市确实比较健康，大家买房都以居住为主导，短期买卖的比例很低

　但是从另外一个维度来看，大部分人十年不会换房，可能是已经适应了这样的生活，当然也可能没有置换第二套的能力

　所以特别是首套用户的朋友，咱们梦想归梦想，情怀归情怀，我们有没有想过迫不得已在一套房子里住时间。请把这个问题放在你买房的前置条件里，毕竟我们都是普通人

当然住十年不是说你一定要买大房子，反而我觉得一个人对空间的忍受能力是极强的，香港的千尺户型都已经能够算豪宅了，所以在这十年里房子大不大是其次的，你需要关注的是你所从事的行业和你房子之间的时间成本

另外我们看到，一套房子住两年就要置换的人在湖州的比例是5%，这些人，是真正意义上的小众

所以如果有自知之明的购房者，我们都要做好十年不换房的可能，这不是想不想的问题，而是能不能的问题

02、买房赚不赚钱，可能是一个伪命题

可能你很快会反驳我，这不是废话么，买房当然赚钱，但是我们来看真实的数据

我们来看，在如今的市场里，持有2年就抛售房产的，买卖的价差已经非常非常低了，扣除各种税费以及贷款的成本，几乎就不赚钱了

而长持有房子的人，差价空间都在130万以上。之前分析过一个数字，只有不到5%的人2年之内就卖房了。所以大部分人在房产领域里都还是赚的，只是少赚多赚而已

这个增值转换成数字是多少呢，12.8%

但是别着急下结论，在卖房的这一批客群中，有超过60%的客户最后选择了置换，换句话来说套现出来的现金又回到了房市里面，换句话来说赚钱不赚钱其实都是心理感受，你的口袋不会因此鼓起来，日常消费也不能升级

同时这个信号也给到2016年2017年买房的朋友一个建议，不论你买的是二手房还是一手房，最近几年不要卖房子了，一定是赔本的，做好长持有的打算和准备

当然，最惨的还是2016年2017年买一手房的各位，较高的价格买的最差的产品

03、学区房具有客观存在的价值和意义

谈论了如今的上海市场有这么多置换的需求，那么置换的关键点是什么

所有置换客中有 53.72% 的客户选择在同环线内置换，27.89% 在同板块内置换，8.12% 在同小区内置换。言下之意，其实大部分人不是因为对地段不满意而换房子。其实这一点也很容易理解，因为湖州在发展，地段一定是越来越好

那么大家置换的驱动因素是什么

排名前列个，毫无疑问就是小房换大房，伴随着家庭成员的增长以及自己需求的细分，“不够住”成为客观存在的问题，这也成为了置换用户的排名前列驱动力

除此之外我们还发现一个有趣的数字

置换的这段波动非常贴合整个城市的出生率情况，而且有趣的是，大多数置换都发生在生育后的6年。也就是小孩即将读小学的这个时间点

这也是为什么学区房存在是有他的道理，虽然学区不是少有因素，但是因为家庭成员恰好到了这个时间点，所以购买者都会把学区纳入购买的重点考量。

只有学区的学区房可能市场接受度不大，如果一套普通房子能够加上学区，那么在流通市场就会很有竞争力

04、如果现在你要卖房，什么都不做你就会损失9000块

损失的其实不是钱，而是时间

在如今房源的成交时间已经拉长到115.8天，比楼市好的时候要长了54天，对于置换周期中的房东来说就要承担这54天的控制成本，所以这54天差不多就是9000元的损失

当然，这还不是全部，如今的二手房的议价空间也确实存在

可以看到，整个全年基本上挂牌的房源都有接近5%的议价空间，什么意思，你房子挂出去如果诚心要卖，就必须要让买家可以还价，500万就是要让对方还25万，就是这么个道理

所以在淡市的时候，选择出来卖房是要承担一定的压力的，除了成交时间的未知，房东也必须在金钱上有所退让。

这个退让其实存在两个环节，排名前列是客观房价的自然下滑，第二个是留给购房者的议价空间。议价空间不留可以的，就是成交周期会拉长，因为总有人着急置换而降价，而市场上的客户又不多

所以到后面卖房子就是心理战了，你能扛得住多少时间以及你能扛得住多少金钱，二者之间要探寻一个平衡