特别调查:烂尾楼遇牛市 风险还是机遇?

湖州港城置业有限公司 2018-12-01 10:18:02
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销售热线:400-032-4608 转 100893 销售热线:400-032-4608 转 100893 特别调查 烂尾楼遇牛市 风险还是机遇? 如果一篇华丽的软文打动了你购房的意向,然而其下的留言却告诉你,这是一个烂尾楼,你会觉得这是一个玩笑吗?在湖州楼市,这确是一个真实的存在。曾经的凯旋国

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吴兴红丰路1088号(清河大桥西侧) 查看地图

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特别调查

烂尾楼遇牛市 风险还是机遇?

如果一篇华丽的软文打动了你购房的意向,然而其下的留言却告诉你,这是一个烂尾楼,你会觉得这是一个玩笑吗?在湖州楼市,这确是一个真实的存在。曾经的凯旋国际,如今的爱家华城,在这个秋天迎来了湖州楼市的春天,却依旧 摆脱不了一丝尴尬和迷茫。

在凯旋国际这个好几年间都让湖州购房者闻之色变的烂尾盘故事走到一个皆大欢喜的结果后,当所有的冤屈和绝望的负面情绪都逝去后,我们是不是可以再次回到这个故事本身,听听那些准业主在面对未来最真实的想法,无论是选择了坚守还是放弃。然后,我们再用市场的真实数据和最后呈现的现状,来一一佐证当初的选择是否正确。

本文导读

·截然不同的选择:N个家庭背后的故事

·前世今生:脱胎换骨的爱家华城是否值得信任?

·数读明天:“牛市”中的购房者何去何从?

·“爱家·华城”购房调查

业主截然不同的选择:N个家庭背后的故事故事一公务员陈先生:意外中的淡定等待

得知陈先生当年买的婚房是凯旋国际是不久之前,彼时爱家集团已经着手接盘项目,并将楼盘名称改为“爱家华城”。在一次偶然的闲聊中,我不经意得知,早在2014年的时候,陈先生选择购买了凯旋国际作为婚房,而现在他则和太太住在一套市中心的老房子里。谈起当年的婚房打算的时候,言语中陈先生显然已经很淡然。

陈先生是一名公务员,我特意强调他的职业源于当时得知此消息一刹那间的触动。毫不避讳地说,早两年间媒体报道的一系列业主维权事件,始终强调的群体身份是“老百姓”,仿佛举全家之力买房的购房者,都是被开发商欺骗到处求告无门的弱势群体,而政府俨然以不作为的姿态高高居上。现在看来,其实作为购房者,尤其在当时凯旋国际持续热销的市场之下,没有理由会想到任何的意外,而开发商资金链断裂并携款潜逃,纯属于意外之外。

尽管如此,陈先生的淡定一定程度上必然离不开他的职业属性。新购买的婚房由于迟迟不能交房,他选择了和新婚妻子住到了父母留在市中心的一套老房中。在那些一直没有消息的日子里,陈先生的公积金始终属于正常缴费状态,用他的话说,公积金完全可以满足月贷,即便一直拿不到房,也未存在其他额外的负担。当时一起买房的好些人,因为拿不到房,一边要租房一边每月还贷,不得不中断了公积金缴纳,给后来的购房手续带来了相当大的麻烦。

在爱家接手凯旋国际项目后,陈先生坦言期待和他不算新婚的太太,以及他们的排名前列个宝宝等待交房。

故事二“刚需”夫妇:拿房是最合理的选择

胡先生和胡太太都是我的高中同学,两人从高中恋爱直到修成正果。胡先生在部队服兵役,胡太太风雨同舟在异地陪伴。在2012年他们的女儿出生后,两人决意在湖州市区买一套新房给孩子落户上学。现在女儿已经4岁,新房仍然未交房。在我转载爱家华城的宣传软文的那天,胡太太在底下留言“那是我们的家啊”,言语间丝毫掩饰不住喜悦。

在拿房还是退房的问题上,他们毫不犹豫的选择了前者。胡太太半开玩笑地告诉我“现在拿房,等女儿上小学时间正好赶上”,一直称自己是刚需的她,聊着聊着也不觉承认“我们是有弹性的刚需”。对于他们,选择性是开放的,用他们的话说,都等了好几年,也不差最后一年,交房条件正好能满足他们当初的购房诉求。

说起楼盘本身,胡太太的话匣子自然打开了。她觉得楼盘的地理位置不错,这段时间接触下来感觉爱家集团的服务态度不错,加上当时购买的价格只有6500元/㎡,而目前西南区域的市场价格已然上涨到7000元/㎡之上,比较下来拿房是最合理的选择。

故事三退房的小严:顾虑下的毫不动摇

在接触的业主当中,也有不少选择退房的,小严就是其中一位。对于当时的维权种种,他显然不愿意多提。凯旋国际刚坐实烂尾消息后,小严和不少人聊起这个话题,每每提到买了哪里的房,小严形容那种感觉就像从头尴尬到脚,甚至都能察觉到别人脸上浮现出若隐若无的同情。这两年,当时的感受他倒是淡了不少,但对于退房的决定,小严始终没有动摇。

后来的故事是,小严买了其他楼盘的新房。但他坦言,每每走过凯旋国际裸露项目,他都隐隐担忧未来的工程质量,尤其在爱家集团接手项目后,他更是向身边的朋友不断提起他的担忧,不少退房的业主,不约而同都是基于这样的顾虑。

聊到最后,小严截了一张业主聊天群的图给我,上面显示所有的退房款基本都已在11月15号左右陆续到达,“爱家的服务还是不错的”他狡黠地笑笑。

过往,被裹挟着奔腾向前的,大多稀释了当下的情绪。在和这些(前)业主的闲聊之际,我并未感受到过于直接的情绪宣泄,也许把时间跨度拉长,或才能跳脱当下的语境,寻找到更为理性的抉择。无论是对购房选择,还是市场对烂尾楼盘做出最终的考量,莫不如是。自凯旋国际2014年底未如期交房坐实烂尾消息后,直到2016年8月30日确认上海爱家集团以4.68亿的价格接手该项目,将近两年时间里漫长的维权后,仍然有400户的准业主选择坚守。

前世今生:

脱胎换骨的爱家华城是否值得信任?

凯旋国际位于西南新城区域,清河大桥西侧、红丰西路北侧,由湖州港城置业有限公司开发。项目占地面积7.2万㎡,总建筑面积20万㎡。自2012年开盘以来,因为相对优质的地段及低位价格获得了不菲的销售业绩。然而,后面的故事走向是谁都意料不到的。

2014年3月

项目工程开始停工。(湖州港城置业有限公司内部经营问题,开始出现资不抵债。)

2014年7月

全面停工。

2014年12月31日

未如期交房。

2015年1月

政府试图挽回凯旋国际的颓势。

2015年8月4日

经法院裁定,湖州港城置业有限公司进入破产程序,并指定管理人。

2015年10月17日

湖州港城置业有限公司管理人发布公告,招募有投资意向者接受凯旋国际住宅小区项目。

2016年1月15日

凯旋国际的业主们又迎来了一份拍卖公告,湖州港城置业有限公司开发的凯旋国际项目土地使用权和在建工程将以4.9亿整体拍卖。

2016年8月29日

上海爱家集团以4.68亿元成功竞拍,正式接手该项目。

根据凯旋国际当初的拍卖文件显示,项目在建工程总开发建筑面积为204843.078㎡。其中在建多层住宅2幢,面积为8600.77㎡;在建高层住宅6幢,面积为108071.52㎡;在建排屋19幢,面积为26935.658㎡;商业用房面积为19168.88㎡;地下室面积为42066.25㎡。

凯旋国际项目鸟瞰图

凯旋国际项目规划图

我们查阅了透明售房网上的“凯旋国际”的一房一价,显示凯旋国际开盘至今共领出预售证5张,其中住宅面积近13万方,已售12.4万方。商业面积1.94万方,已售1.90万方。按面积统计,该项目已经领出的预售证房源中,住宅项目已去化95%,总销售金额高达9.75亿;商业项目已去化98%,金额达1.5亿。

然而,根据爱家集团方面声称,目前住宅确认购房业主约400户,总计房源约为1500户左右,因此去化率仅占三成不到;商业确认购房未得到爱家集团证实。在提及为何接手项目的时候,爱家华城营销中心总监助理冯玮解释为项目的地段和规划相对优质,以及地理位置和交通环境都较为便捷。

大多数购房者最为关注的是项目如今工程进度如何?房屋品质是否能够保障?记者实地考察,对比此前遗留的烂尾情况,目前工程项目已全面复工,外墙围挡已然是上海爱家集团。冯玮在接受记者采访时,也明确提到“我们施工团队和工程监督有着20多年经验的,工程质量是我们必须狠抓的重要环节。集团保证会如期将房源交付到业主手里,同时也必须保证工程质量提升。”

项目已全面复工

现场营销中心预计于12月对外开放

一个当初去化率过九成的项目在如今看来俨然一个新盘,从开发企业,到品牌形象,脱胎换骨。尽管我们沟通到的准业主大多抱着对爱家品牌的极大信任,以及优势地段,日渐完善的商业配套,但我们也隐隐觉出,有过往的背书,这个以爱家名义亮相的楼盘和购房者仍隔着不短的心理距离。诚然爱家集团拥有30多年的房产经验,在全国包括上海、天津、武汉、江阴等20多城市拥有50多个项目,同时在织里开发的爱家·皇家花园也享有不俗的口碑。但要改善偏见,重新树立楼盘在售阶段以及交房后的品牌形象,还有很长的路要走。

数读明天:“牛市”中的购房者何去何从?

根据爱家华城的营销进度,首开时间定在12月底至1月初,价格自然成为准业主也好购房者也罢最为关心的。由于住宅市场近三个月以来一直处在高位,无论是主城区范围还是爱家华城所处的西南开发区范围内,各楼盘的价格始终处于上涨态势,虽然11月的成交情况相对“金九银十”稍有所回落,但整体市场仍然向好,湖州楼市依旧算是在牛市的氛围中。

显然,在这样的市场态势下开盘,相对能以一个不算低的价格搏一个开门红,并且上涨的态势也是那些确认购房的老准业主们同样喜闻乐见的。所以我们特意调取了板块内竞品楼盘的成交情况,为爱家华城的面市做一个价格猜想。

今年前三季度(1月—9月),爱家华城所处的西南开发区住宅成交均价为6717元/㎡,处于主城区6个板块内低位,低于全市均价(7379元/㎡)9个百分点。

2016年1—9月湖州各板块两区住宅成交均价

10月初统计西南开发区总计成交177套,成交均价为7186.35元/㎡,相较前三季度价格(6717元/㎡)上涨7个百分点。

10月湖州两区各板块成交情况

从板块内成交各楼盘分析,天河理想城成交套数最多,除该楼盘和汎港润园项目,其余楼盘均为尾盘,可售房源少,不与爱家华城项目形成直接竞争。紧邻爱家华城的汎港润园10月成交均价为6682元/㎡,根据透明售房网一房一价显示,汎港润园可售房源为35套,严格意义上尾盘,直接竞争也不大。但由于爱家华城开盘在即,届时汎港润园仍有可售房源,因此两者价格差仍然对购房者构成直观比较感受。

10月湖州西南分区各楼盘成交情况

11月湖州西南分区各楼盘成交情况

从11月份该板块的成交楼盘分析,天河理想城和汎港润园仍属于去化大户,无论是板块均价还是具体楼盘价格相较10月份有不同程度的上涨。由此可见,爱家华城首开的价格,势必会参考天河理想城和汎港润园的近月成交均价。同时仍要考虑相对当初凯旋国际在售价格形成一定程度上浮,因此我们猜想会在6800—7000元/㎡的区间,并且在当前的市场下会实现小幅度的低开高走,这也许是购房者能够认可,同时对于市场较为理性和保守的开盘价格。

 为了测算这样的开盘价格是否能够保障爱家集团在该项目上的利润值,我们利用已有的数据做一些简单测算。(记者按照常用的开发流程产生费用初步估算,仅作参考)

首先,支出方面,根据我们和部分准业主的沟通得知,退房的客户已在11月确认退房款项,包括首付以及自2015年8月港城置业宣告破产以来至今14个月的存款利率。根据目前退房客户共计800户,退偿款项共计约1.69亿;接手项目价格为4.68亿;根据目前工程进度看,主体结构已基本完成,按高层2000元/m²的建安成本计算,后续需要投入的建安成本(景观绿化、配套水电、消防、电梯、外墙等)合计约1.2亿;计算到2018年底交房,4.68亿元产生财务成本共计1.4亿。支出共计8.97亿。

其次,收入方面,根据目前已领出预售证的13万方住宅中,有近8万方可售住宅面积,另还剩余7万方未预售住宅面积。按均价7000元/m²测算,共计销售收入为10.5亿。显然,这当中还需考虑到排屋和商业的利润拉动因素,因此总计收入预计在12亿元以上。

以上测算得出,项目如以7000元/m²的开盘价格(同时不考虑上涨幅度),利润值大约为3亿以上,完全可以保障项目的正常运作。

支出:

1.退偿款项:800套*100m²(套均面积)*7000元/m²(成交均价)*30%(首付比例)*(1+0.35%*12/14)=1.69亿

2.建安成本:2000元/m²*20万方(总建筑面积)*0.3(主体结构成本外比例)=1.2亿

3.项目支出:4.68亿

4.财务成本:4.68亿*0.15(年财务成本利率)*2年=1.4亿

收入:

7000元/m²*(800套*100m²+7万方)=10.5亿

除此之外,我们再看到目前湖州两区各个板块的新建商品住宅存量数据,显然西南分区的住宅存量目前已处于低位,板块内可售房源并不多。尽管目前的市场仍然向好,价格相对已有不同程度的提升,但西南分区仍然属于主城区内的价格洼地,加上购房者可选择面并不广,因此爱家华城将有很大的把握取得较好的销售业绩。这应当也是爱家集团当初竞拍该项目的重要考量因素之一。

11月22日透明售房网显示住宅存量数据

日前,板块内的较新消息是,西南较大型的商业综合体雨润商业广场被深耕湖州的佳源集团成功收购,同时华润万家也有望在春节后恢复施工,预计将在明年年底前完工。也许爱家集团的进驻的确是一个契机,无论是对板块内所谓的“气场”,还是在这样一个刚刚好的时间节点,赶上更多的商业配套逐步起色。这座有着故事的华城,新的故事才刚刚开始。

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