凛冬将至,现在还适合投资房产吗?

◤政策层层加紧，开发商内忧外患，房价明涨阴跌，2018下半年还能投资房产吗？

昨天（19号），一个好久不见的朋友在微信上问了我两个问题：

1、现在还能投资房产吗？

2、经开滨河新区还有升值空间吗？

当时正忙着写一篇稿子，一边码字一边和朋友简单聊几句。他说第二天要去滨河国际新城看看，顺便排个号，所以想先听听我的意见。

说实话，意识到自己建议的严重性后，我更加谨慎了。

思考了好大一会才给他答案：房产还可以投资，滨河国际新城还有升值空间，XX项目可以入手。完了还不忘加一个括弧（房产是大事，建议实地探访后再决定）。这才安心地结束聊天继续码字。

忙完一天的工作后，安静下来再去思考这个问题，内心出现一种质疑：我的判断对吗？是什么给了我信心？

回顾房地产行业近期发生的种种大事件，以及各路大神对下半年经济形势的走向预判，好像寒冬真的就要来了……

一、土地流拍成为“新常态”

1、2018年6月28日，北京土地市场迎来本月第三次竞拍。位于朝阳区的焦化厂保障房项目地块因无房企参与竞拍，惨遭流拍。这已经是今年以来，北京土地市场的第七次流拍。

2、2018年6月20日下午3点，在阜阳市民中心举行土地出让的[2017]-32地块和[2017]-55地块流拍，[2018]-11地块由拍卖转为挂牌。

6月28日，阜阳迎来6月最后一场土拍，公开拍卖【2017】-1，【2017】-21，【2017】-22及成效中学用地和云数据中心用地4块土地。而当天的土拍再次让人大跌眼镜！三宗地块，因竞拍人不足，全部流拍。

3、在7月18日下午结束的土拍中，合肥市共有三宗地块参与拍卖，最终两宗地块成功出让。而位于瑶海区的E1803号居住地块因未达底价遭遇流拍。

4、7月18日，浙江湖州南浔经济开发区出让一宗住宅用地，因无人参与竞价最终流拍，这一地块名称为南浔经济开发区，土地用途为普通商品住房用地，出让面积约6.37万平方米，建筑面积约11.46万平方米，容积率要求1.5-1.8。

这并非湖州市今年首次土地流拍。早在6月15日，湖州市太湖度假区滨湖西单元03-05E商住地块，同样因为无人竞价导致地块未成交。

5、7月6日，许昌市2018年第八批土地公开拍卖的，本次出让的5宗土地中，有2块商服用地，3块住宅用地。而此次5地块全部流拍，这也是许昌土地拍卖市场上的首次“盛况”。

6、……

二、房企股票回购潮

今年6月初，中粮地产、金融街等几家房企开始增持股票。

6月27日，新鸿基地产前董事局主席邝肖卿及有关郭氏家族成员增持64.1万股，涉资约7632.08万港元。

6月28日，中骏置业公司执行董事、主席及控股股东黄朝阳全资持有的新升控股有限公司，以每股均价3.5865港元，增持100万股普通股。

6月28日，禹洲地产执行董事兼董事会主席林龙安于市场上收购20万股股份，涉资90.2万港元。

7月6日龙湖集团公告，公司主要股东Charm Talent在7月3日——7月6日于公开市场增持了237.7万股。

7月3日，佳兆业集团主席兼执行董事郭英成通过其全资拥有的大昌投资有限公司，于公开市场以平均每股3.21港元的价格购入621.6万股公司股份。

7月12日中国金茂斥资384.68万港元回购100万股股票；

据不完全统计，6月25日以来，已经有十几家大型上市房企大额度回购股票。房企股票回购潮汹涌而来。

三、政策调整精准化

2018年04月23日，海南房地产调控再加码：岛内实行全域限购。

5月份，12个城市被约谈，住建部再次强调调控目标不动摇、力度不放松。

6月底，针对一系列房地产市场乱象，住房和城乡建设部等七部委将于今年7月初至12月底启动治理房地产市场乱象的专项行动，严厉打击侵害群众利益的违法违规行为。

7月中旬，住建部明确棚改货币化不搞“一刀切”，对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。

再回顾2017年到2018年各地市的房产调控政策，不难发现房地产调控进入到“巷战”。调控手段多样性，具体化，调控的问题层层深入，贴近生活，效果显著。

上半年一连串的组合拳政策，让各地楼市应接不暇。短期来看，本轮调控周期将拉长，因城施策也将更精准。

中长期来看，以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。

在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势，同时针对调控过程中出现的新问题进行微调，精准化调整趋势明显。

四、开发商融资受限

进入2018年以来，受部分银行暂停授信、利率上调等影响，房企融资渠道进一步锁紧，融资成本进一步加大，同时部分房企迎来还债高峰期，使得房企资金紧张。

今年上半年，典型房企融资总额为5830亿元，同比减少4.9%。上半年融资规模同比上升的企业共有50家，占比将近60%。

而在此之前，为解决资金短缺的问题，已有十余家房企悄悄发起私募基金，品种包括小公募和私募，涉及金额超过500亿元，但很快被叫停了。

面对巨大的资金压力，既然国内监管严格，那就试试国外渠道吧。一部分房企将筹钱的眼光放到了海外资本市场。

2018上半年典型房企总共发行境外债券约合人民币850亿元，已经超过了2017年全年的783亿元。资产证券化融资占比则略微增长了1个百分点。

截至2018年前5月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔,293.72亿美元，同比2017年1-5月的31笔127.85亿美元上涨幅度达到了130%。

6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。

6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，直指房企“违规销售”，销售回款到位速度或受影响。

“现在看，2018年，房地产企业最重要的工作将是降低杠杆率。”中原地产首席分析师张大伟说出了房企真实的痛。

绝望中的契机

好像这一切都在告诉我们，凛冬将至，绝望降临。

著名财经作家吴晓波在进入下半年时总结了过去的2018：既不是令人绝望的寒冷，也不是生发万物的艳阳，而是遍布不确定性的一层霜。

而将要来临的下半年更加扑朔迷离，从来没有一个时刻，像今年下半年这般充满了迷茫和不确定性。

除了迷茫，楼市的冰冷现实，更让人感觉到了凛冬将至。

身陷低谷，有人看见无边的黑暗和恐惧，有人看到西面八方皆是上升的通道。

有经济观察家断言，越是低迷和莫测的时刻，越可能是下一场重大改革的前夜。2018年的危机，未必不是又一次大改革的机遇。

在这一个变革中，房地产行业会经历翻天覆地的变化，淘汰诸多的弊端。冬天终要来临，但也会过去，时间可能会久一点。

从大的格局来看，有一种观点认为房地产是一国经济的反映，经济常青，则房地产常青。要看房地产的大趋势，首要是看中国的国运。

2035年左右中国成为全球排名前列大经济体，2050年中国经济占全球五分之一，比美国高出20%甚至30%。中国的资产将被全世界重估，中国一线城市则是当之无愧的世界之巅。

中国经济还有很多红利，政府强大而稳定，自身发展水平还处于低位，中国经济中高速增长还可以持续发展，楼市亦然。

从供需角度来看，城镇化还在持续推进。未来，中国会有11亿人在城镇，人均住宅面积为约50平方米（美国60平方和欧洲日本40平方的中值），那就有550亿平方米的总需求。

到2017年底，累计成交了152亿平方米，未来有将近400亿平方米的需求量。这400亿，有一半是取代旧房子，有一半是新增城镇人口以及城镇人口扩充住房面积。

需求缺口还很大，长期来看，供不应求既是买房的动力，也是开发商拿地的动力。

“冬天来了，春天还会远吗？”年幼时，经常在考试作文中引用的句子，不知何时也从心间消失了。

凛冬将至，在冬夜来临前该如何适应黑暗和寒冷？

相信已经有大部分房企开始思考这个问题了。来年春天的阳光再次照耀大地时，注定会有一部分倒下，一部分继续挺立着，这是自然界不变的法则。

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