老破小改造加装电梯,终于被打了一针强心剂!

搜狐焦点湖州站 2019-12-30 11:56:24
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上周的《中央定调2020》一文中,我提到了“加强城市更新的存量住房改造”这个信息点。 我认为,既然明确提了这样的话,按照历史经验,接下来就一定会有动作产生。 没想到,动作来得这么快,而且还是在上海。 市住建委、市房管局等10部门于近日联合印发《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》,并将

上周的《中央定调2020》一文中,我提到了“加强城市更新的存量住房改造”这个信息点。

我认为,既然明确提了这样的话,按照历史经验,接下来就一定会有动作产生。

没想到,动作来得这么快,而且还是在上海。

市住建委、市房管局等10部门于近日联合印发《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》,并将于2019年12月25日起实施。

《若干意见》结合加装电梯的实际,落实市政府有关推进“一网通办”改革要求,按照“便民、利民、高效、服务”的宗旨和“减环节、减时间、减材料、减跑动”的要求,对办理加装电梯的业务流程进行了优化再造,房管部门取消了项目立项环节,规划、建设、市场监管等部门简化审批材料,整合优化办事流程,提升协调服务能力,方便市民办事,对加装电梯行政审批事项、环节、申报材料、办理时限等进行了重新梳理和优化,并要求市相关部门公布办事指南、统一申报材料、规范审批流程。

《若干意见》加大了政府政策的扶持力度。包括:适当降低加装电梯启动门槛。加装电梯幢的业主意愿征询通过比例由90%放宽到三分之二,业主之间通过协商等方式解决加装电梯中的利益平衡等事宜。要求居委会等基层组织积极搭建社区协商平台,组织业主民主协商,引导各利益相关方理性表达意见诉求,寻求各方意愿的最大公约数,促成共识达成。在政府补贴资金比例40%不变的情况下,将资金补贴的最高限额由24万元提高到28万元。业主可以按顺序申请提取使用本人及其配偶、本人直系血亲的住房公积金,用于加装电梯中业主个人所需支付的建设资金。

文本太长,简单来说,其实就是加装电梯的速度有可能会加快。

虽然上海很早就公布了为老破房加装电梯的政策,但是推进的速度一直很慢,主要原因在于10%的反对比例。

按照一个单元6楼12户来算,只要有一个人投反对票,这个项目就推进不下去,而且没有商谈的余地,就是大家常说的“一票否决制”。

但实际上,老破小小区的绝大多数居民,特别是三层以上的住户都是同意这个政策的,却一直苦于无法统一意见。

三分之二的最新征询线,等于是为这个政策的落地,放宽了条件。

而且,在补贴的数额与支付方式上,政府也做了放宽,从原来的24W上限提高到28W,增加了4W,而且,支持公积金支付,这样一来,也不会影响大家的现金流。

这样一个政策可以说能够大大加快加装电梯的速度。

以南京为例子,在2013年~2016年这段时间,在比较严格的“一票否决制”下,3年只装了三部电梯。

2016年的征询线同样改成三分之二,同样支持公积金提取,改造速度一下子提升了很多。

所以,我们毕竟是一个政策指导的体制,只要政策制定的好,推进执行基本是没什么阻力的。

话说回来,我一直很关注上海的老破小加装电梯,个人也是站在支持的那一方。

我发现,只要是老公房3楼以上的住户,必然极力支持老公房安装电梯。

而1、2楼即使能够获得补贴反对声也可能比较大,原因不言而喻,自然是小区内部的利益格局将在安装电梯后发生根本性的变化。

高楼层变得好卖,意味着选择低楼层的人更少,相当于二手房市场的蛋糕,大家要重新切了。

不过,这样的利益分配矛盾只是暂时的,因为只要有内部利益产生,最后的分配一定会如约进行,无非是分配比例的问题罢了。

我认为这个问题真正需要思考的影响是——一旦老破小安装电梯成为普遍政策,上海楼市会有怎样的格局分化?

首当其冲受影响的可能将是与老破小同等价位的远大新。

加装电梯,相当于提升了老公房的便利性与舒适性,租金也可能小幅上扬。

再加上老公房原本具备的地段配套与出行便利优势,符合这个价位层次的潜在购房者可能会重新考虑购房计划。

其次不可忽略的是对内环内老公寓的潜在冲击。

老公寓和老破小相比在地段配套方面区别不大,但具有电梯以及房龄方面的优势,不过这种优势将在老公房安装电梯后被逆转。

原因一是老的工人公寓层数往往很高,梯户比可能是2梯8户,甚至10户,造成容积率极高,而且住起来很不舒服同时,配套绿化与车位却捉襟见肘。

老破小因为都是多层,容积率方面要低得多。

而且,老公房的房型与朝向设计往往比老公寓要合理得多。

所以,当事者们辩论老公房加装电梯,大多还局限在个人的利益分配之中。

但实际上,这个政策往小了说,关乎整个城市更新进度,往大了说,决定了下一年地方财政的表现情况。

最终,它更是决定房地产从新房转为存量市场是否一帆风顺的重要因素。

如果这一步迈不出去,也许在房地产二手市场中,规模庞大的老破小会第一个失去增长价值。

当然,如果这一步迈成功了,以后老破小不仅可以装电梯,停车位、充电桩、智慧社区,各种基础建设都会是下一个增长点。

写到这,突然想起之前去首尔玩,那里的小平房看起来破破的,每户却都是密码指纹锁加电子猫眼。

虽然上海发展得已经很快了,但这样的细节差距,我们同样要弥补。

来源:腾讯网

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