南浔试行农村宅基地有偿退出政策,官方解答来了!

日前，南浔区制定和出台《关于有序推进农村存量宅基地盘活利用工作的指导意见（试行）》，建立农村居民宅基地自愿有偿退出机制，积极探索农村存量宅基地盘活利用办法。

在前几期的推送中已经为大家做了一次全面的解读：重磅！南浔试行农村宅基地有偿退出，具体补偿方案……

对于这份指导意见，大家肯定有很多问题想问，今天小编就带来一份详细问答！以解大家心头疑惑~

问:

目前已有拆迁和农房集聚政策，推出该政策的意义何在？

答:

在当前房价高涨的现状下，部分偏远地区无法享受拆迁或没有条件开展农房集聚，本政策的推出是为了解决中低收入农户想进城进不了城的问题，同时也是作为拆迁和农房集聚政策的补充，既满足了农户在农村有所居的需求，又解决了部分农户进城难的问题。

问:

退出范围如何界定？是否只在南浔中心城区和菱湖镇开展？

答:

本次所涉及农村宅基地自愿有偿退出的范围为全区城镇规划区外合法农村宅基地（南浔镇城南片区除外）均可参与，具体可向所属乡镇咨询。南浔中心城区和菱湖镇为商品房安置点。

问:

退出范围中提到的合法农村宅基地具体是指？

答:

退出范围中提到的合法农村宅基地以合法取得宅基地的时间为界定；发生新建、改建、扩建后，以修建时间重新界定。

2017年1月1日之前合法取得的宅基地可参与本次自愿有偿退出；2017年1月1日以后合法取得的宅基地和因兄弟分户、离婚等原因重新合法取得的宅基地不在此次实施范围内。

问:永久退出具体是指？答:

产权人当前所拥有宅基地全部永久退出，放弃农村宅基地资格权，所有家庭成员不再享受申请宅基地的权利。

问:自愿原则具体是指？答:

产权人退出农村宅基地的行为为自愿行为，单户也可向行政村提出申请，无需经村组同意。

问:原农房集聚政策安置方式与该指导意见政策是否冲突？答:

不冲突，原农房集聚政策仍旧延续，产权人可按自身情况和需求，自主选择原农房集聚政策或本宅基地退出政策。

问:申请退出宅基地是否影响其他农村权益？答:

不影响，退出宅基地只是回收农村宅基地权益，不影响其他在本村享受的股份分红、土地承包等权益。

问:退出农户是否享受失地保险政策？答:

否，该政策只针对农村宅基地，对农民土地承包权没有影响，因此不能享受失地保险政策。

问:宅基地产权人以什么为单位？答:

退出宅基地的产权人以户为单位，与家中人口数无关。

问:退出的宅基地复垦后所有权归谁？答:

退出后的宅基地经复垦后，所有权收归村集体所有。

问:宅基地面积按照什么计算？答:

宅基地以不动产权证上的证载土地面积确认合法宅基地面积（不包含备注面积，不能提供产权证明的，可向区国土部门申请出具权属证明）。

问:退出后购买优惠商品房是否有指定小区，优惠价格如何确定？答:

有，由区政府根据退出情况，通过市场或城投公司进行开发建设，房屋性质为商品房，可面向市场交易。2018年安置优惠价为中心城区4500元/平方米，菱湖镇4000元/平方米，楼层价差系数以湖州市政府公布的标准为准。此优惠价格由区政府每年公布1次。

问:具体退出程序如何？答:

（1）产权人向所在村提出申请（提交材料）

（2）所在行政村初审

（3）镇政府复审

（4）镇国土所开展宅基地情况调查

（5）在南浔区人民政府网站及宅基地所在地公示15个工作日

（6）提交区宅基地工作领导小组办公室

（7）核发批准通知书

（8）区国土分局备案

（9）与行政村签订退出协议，房屋腾空，旧房拆除，核销相关产权证

（10）审核结算

（11）建档立案

问:

退出宅基地并申请建造农村公寓或小联排安置的，是否直接安排，是否安排过渡费？

答:

否，申请退出并符合条件后，不安排过渡费，同时申请建造农村公寓或小联排安置的，需等其自然村自愿报名户数达到90%以上或所在安置区内自愿报名户数达到20户以上后，才可由所在镇或行政村启动农村安置房的规划建设。

问:

选择农民公寓（养老公寓）或小联排安置方式的，是否也需同时购买商品房？是否必须购置享受优惠价格的商品房面积？

答:

是，选择农民公寓（养老公寓）或小联排安置的，也同时享受优惠价购买商品房,若购置面积小于享受优惠价格的商品房面积或不购置，则视为自动放弃商品房优惠。

问:

农民公寓和小联排如何规划？

答:

安置用农民公寓（养老公寓）为总层数18层的高层公寓或总层数11层的小高层公寓。安置用小联排一层占地面积40平方米以内，采用六联排或八联排的形式，二、三层悬空外挑进深不大于1.5米，总楼高不超过12米。农村安置房由所在镇或行政村征求安置农户意愿后，统一规划设计，报区农村存量宅基地盘活利用工作领导小组办公室，通过审核后建造安置。

问:购置所能享受优惠价的面积的商品房后，拿房时面积如果有误差，误差部分如何结算？答:

商品住房实际面积与可享受优惠的面积之间误差在3%以内的，不足部分按照区住建局公布的市场价与优惠价之间差价的60%给予产权人补助，超出部分按照优惠价由产权人自行承担。

商品住房实际面积与可享受优惠的面积之间误差超出3%以外的，不足部分按照区住建局公布的市场价与优惠价之间差价给予产权人补助，超出面积按照市场价格由产权人自行承担。

问:实施意见中自然村3年内实现宅基地100%全部退出有额外奖励，是否有户数界定标准？答:

是，自然村或村民小组自启动之日起三年内实现100%全部退出的，或未实现100%退出但退出户数达到30户以上且连片复垦面积达到20亩以上的，可根据自愿退出户数，每户退出产权人额外给予10万元奖励；同时，按每户额外给予行政村5万元奖励。

下面，小编还给大家带来了补贴安置的资金测算~

补贴收益类型

A宅基地证载土地面积补助

合法宅基地面积*2250元/平方米

B宅基地房前屋后土地补助

宅基地房前屋后土地面积*100元/平方米

C地上建筑物拆除补偿

建筑物面积*所在乡镇政策补贴

D一户多宅拆除补偿

一户多宅面积*所在乡镇政策补贴

支出类型

E安置房建造成本

F公摊及宅基地占地面积费用

公摊及宅基地占地面积*2250元/平方米

G商品房购置成本

商品房购置面积*优惠价

H车位费

安置小区内车位市场价*0.6

I商品房优惠费用

商品房购置面积*（市场价-优惠价）

J农村安置房房前屋后面积

农村安置房房前屋后土地面积*100元/平方米

1农村居民安置方式资金测算

农村居民享受四种可选择的安置方式：农民公寓（养老公寓）置换安置、小联排置换安置、商品房置换安置和货币化安置。

农民公寓（养老公寓）置换安置

产权人可申请一套90平方米高层或小高层农民公寓（养老公寓），扣除公寓建造成本、安置房屋占地面积和公摊面积补助，产权人还可享受以区政府确定的优惠价购买120平方米商品住房，超出面积按照市场价格，车位打六折。

资金测算公式

宅基地补贴收益=A+B+C+D

成本支出费用=E+F+G+H+J

小联排置换安置方式

产权人可申请一套占地面积40平方米以内的小型联排，扣除公寓建造成本、安置房屋占地面积和公摊面积补助，还可享受以区政府确定的优惠价购买90平方米商品住房，超出面积按照市场价格，车位打六折。

资金测算公式

宅基地补贴收益=A+B+C+D

成本支出费用=E+F+G+H+J

商品房置换安置方式

产权人以区政府确定的优惠价购买140平方米商品住房，超出面积按照市场价格，车位打六折。

资金测算公式

宅基地补贴收益=A+B+C+D

成本支出费用=G+H

货币化安置方式

产权人原可享受优惠购买的商品住房140平方米，可按照区住建局公布的市场价与优惠价之间差价的60%直接给予货币补助，与宅基地补助一起以货币形式结算给产权人。

资金测算公式

货币收益=A+B+C+D+I*0.6

2城市居民安置方式资金测算

城市居民在农村不安排安置房，以商品房置换安置或货币化安置的方式进行置换。

商品房置换安置方式

产权人以区政府确定的优惠价购买最多110平方米商品住房，超出面积按照市场价格，车位打六折。

资金测算公式

宅基地补贴收益=A+B+C+D

成本支出费用=G+H

货币化安置方式

产权人原可享受优惠最多购买的商品住房110平方米，可按照区住建局公布的市场价与优惠价之间差价的60%直接给予货币补助，与宅基地补助一起以货币形式结算给产权人。

资金测算公式

货币收益=A+B+C+D+I*0.6

另 附

南浔区农村存量宅基地盘活利用工作实施细则

（征求意见稿）

为切实改善农民居住环境和生活质量，提高农村土地节约集约利用，增加农民财产性收入，促进城乡融合发展，加快我区农村存量宅基地盘活利用工作，根据《关于有序推进农村存量宅基地盘活利用工作的指导意见（试行）》（浔委发〔2018〕100号），结合南浔实际，特制定本细则。

一、工作目标

到2019年年底，通过循序推进，全区实现农村宅基地自愿有偿退出2000户以上。

二、基本原则

（一）坚持政府引导，集体经济组织主导。充分发挥村民自治和村民理事会的自我作用，激发群众内生动力，充分调动群众参与宅基地自愿有偿退出的积极性和主动性，充分了解农民利益诉求，主动化解矛盾、解决问题，形成推动、强化农村存量宅基地盘活利用的强大合力。

（二）把握方向，坚守底线。着力破解规范农村宅基地管理难题，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，始终把实现好、维护好、发展好农民宅基地权益作为出发点和落脚点，切实做到有利于增加农村集体经济收益与农民财产性收益，有利于农村经济社会可持续发展。

（三）合理利用，节约集约。坚持规划先行，着力优化农村居民点布局，着力控制村庄建设用地规模，着力盘活存量建设用地，建立健全合理用地约束机制和激励机制。

（四）因地制宜，勇于创新。始终坚持公平、公开、公正，结合当地实际，按程序、分步骤稳妥推进，确保社会稳定；同时也要大胆探索，进一步创新农村宅基地管理机制和模式，不断总结和积累经验。

（五）高效管理，综合治理。从严落实相关法律法规，从严把好保障、审批和监管关，不断加强农村宅基地管理与加强农民建房管理,在试点工作推进过程中，要综合考虑脱贫攻坚、美丽乡村、农房集聚、危房改造等重点工作。

三、工作任务

（一）明确范围和对象

1.实施范围。农村存量宅基地盘活利用工作实施区域为南浔区各镇城镇规划区外的行政村（南浔镇城南片区除外）。

2.实施对象。在南浔区宅基地退出范围内，拥有合法宅基地的城乡居民，均可自愿报名参与本次有偿退出。

3.存量宅基地解释。存量宅基地是指2017年1月1日之前合法取得的宅基地；2017年1月1日以后合法取得的宅基地和因兄弟分户、离婚等原因重新合法取得的宅基地不在此次实施范围内。

（二）安置对象类型

1.农村居民。实施范围内有新房安置意愿的农村居民，有五种安置方式可供选择。

（1）按原农房集聚政策方式进行安置；

（2）以农民公寓（养老公寓）置换的方式进行安置；

（3）以小联排置换的方式进行安置；

（4）以商品房置换的方式进行安置；

（5）以货币化的方式进行安置。

2.城市居民。实施范围内有新房安置意愿的，拥有合法宅基地的城市居民，包括非村股份经济合作社社员的农村居民，因在农村没有享受农房安置的资格权，所以有二种安置方式可供选择。

（1）以商品房置换的方式进行安置；

（2）以货币化的方式进行安置。

（三）安置前置要求

除了按原农房集聚政策方式进行安置以外，若宅基地产权人选择其他几种安置方式，产权人当前所拥有宅基地须全部永久退出，即所有家庭成员永久放弃农村宅基地资格权，今后不可再新申请宅基地，当前宅基地附着建筑物须全部拆除（含一户多宅及其地面附属物）。

（四）安置方式解读

1.农民公寓（养老公寓）置换安置方式

产权人可享受在所在镇或行政村规划安置点内，以成本价购买一套90平方米以内的农民公寓（养老公寓）；同时，产权人还可享受在南浔中心城区或菱湖镇有安置房的小区内以区政府确定的优惠价购买120平方米以内的商品住房。

2.小联排置换安置方式

产权人可享受在所在镇或行政村规划安置点内，以成本价购买一套占地面积40平方米以内的小联排；同时，产权人还可享受在南浔中心城区或菱湖镇有安置房的小区内以区政府确定的优惠价购买90平方米以内的商品住房。

3.商品房置换安置方式

（1）农村居民主动放弃购买农村安置房的，产权人可享受在南浔中心城区或菱湖镇有安置房的小区内以区政府确定的优惠价购买140平方米以内的商品住房。

（2）城市居民放弃所拥有全部宅基地和农房的使用权的，除按补助标准进行补助外，产权人还可享受在南浔中心城区或菱湖镇有安置房的小区内以区政府确定的优惠价购买110平方米以内的商品住房。具体按以下标准执行：

退出合法宅基地30平方米以下（不含30）的，可享受优惠购买60平方米商品住房；

退出合法宅基地30平方米以上（含30），60平方米以下（不含60）的，可享受优惠购买90平方米商品住房；

退出合法宅基地60平方米以上（含60）的，可享受优惠购买110平方米商品住房。

4.货币化安置方式

产权人对照标准可享受优惠购买商品住房的较大面积，可按照区住建局公布的市场价与优惠价之间差价的60%直接给予货币补助，与退出补助一起以货币形式结算给产权人。

备注：商品住房实际面积与可享受优惠面积之间误差在3%以内的，不足部分按照区住建局公布的市场价与优惠价之间差价的60%给予产权人补助，超出部分按照优惠价由产权人自行承担。

商品住房实际面积与可享受优惠面积之间误差超出3%以外的，不足部分按照区住建局公布的市场价与优惠价之间差价给予产权人补助，超出面积按照市场价格由产权人自行承担。

（五）农村安置房规格

1.农民公寓（养老公寓）。安置用农民公寓（养老公寓）为总层数18层的高层公寓或总层数11层的小高层公寓。

2.小联排。安置用小联排一层占地面积40平方米以内，采用六联排或八联排的形式，二、三层悬空外挑进深不大于1.5米，总楼高不超过12米。

备注：农村安置房由所在镇或行政村征求安置农户意愿后，统一规划设计，报区农村存量宅基地盘活利用工作领导小组办公室，通过审核后建造安置。

（六）补助标准解读

1.面积确认。自愿退出的宅基地以不动产权证上的证载面积确认合法宅基地面积及合法房屋建筑面积，证载备注内容不作为合法宅基地面积及合法房屋建筑面积，可按照各镇一户多宅拆除标准给予补助。

2.宅基地退出补助：2250元/平方米，要扣除农村安置房占地面积和公摊面积（由区国土分局负责丈量测算）。

3.房前屋后土地回收补助：100元/平方米，要扣除农村安置房房前屋后土地面积（由区国土分局负责丈量测算）。

4.房屋拆除补助：按照所在镇村农房集聚旧房拆除政策处置。

5.一户多宅拆除补助：按照所在镇村一户多宅拆除政策处置。

（七）奖励政策解读

1.工作经费。根据自愿退出户数，按每户给予行政村3万元工作经费。

2.自然村整村退出奖励。自然村或村民小组自启动之日起三年内实现100%全部退出的，或退出户数达到30户以上且连片复垦面积达到20亩以上的，可根据自愿退出户数，每户退出产权人额外给予10万元奖励；同时，按每户额外给予行政村5万元奖励。

3.安置用商品住房价格。2018年安置价为中心城区4500元/平方米，菱湖镇4000元/平方米，楼层价差系数以湖州市政府公布的标准为准。此价格由区政府每年公布1次。

4.安置小区车位优惠价。安置小区内车位市场价的60%，每户可享受以优惠价购买1个车位。

（八）退出程序

1.提交申请。自愿退出的农村宅基地产权人向村股份经济合作社提出申请，提交申请表、永久放弃农村宅基地资格权（农房宅基地申请权）书面承诺书、产权证明、身份证、户口簿、所有家庭成员住房情况等相关材料，不能提供合法产权证明的，由区国土部门认定后出具权属证明。   2.审核公示。村股份经济合作社收到申请后，对申请者的相关条件和资格进行初审。初审合格的，上报到镇政府进行复审。复审合格的，由各镇国土所牵头组织相关人员开展申请者家庭人员情况、住房情况调查，对宅基地及建（构）筑物开展清理丈量、登记造册、补助费用测算等有关前期工作，并在南浔区人民政府网站及宅基地所在地公示15个工作日。

3.审批通过。公示后无异议的，各镇将有关申请材料报区农村存量宅基地盘活利用工作领导小组办公室审批。   4.核准备案。区农村存量宅基地盘活利用工作领导小组办公室审批批准后，分别向所在镇、村和申请者，核发批准通知书，并由区国土部门建立退出宅基地数据库实施统一备案。   5.退出注销。各镇由村股份经济合作社按规定与申请人签订农村宅基地自愿退出补偿协议（需16周岁以上家庭成员全部签字），在房屋腾空交出钥匙并拆除旧房后及时办妥相关手续，区国土分局作为退出协议签订的鉴证方，同时由区国土分局核销不动产权证。

6.审核结算。除货币化安置方式在房屋腾空交出钥匙并拆除旧房，办妥相关手续后一个月内一次性予以结算；其他安置方式在农村安置房和城市安置房交付前一个月分别进行初审结算，完成初审结算的产权人方可参与农村安置房和城市安置房的分配；农村安置房和城市安置房交付前分别进行终审结算，完成终审结算后，安置房方可交付使用。

7.建档立案。乡镇根据档案管理要求建立一户一档，每份资料一式四份，区、镇、村、产权人各留存一份。区档案局按照相关要求做好对自愿退出宅基地档案的指导和保管。

（九）宅基地退出启动条件

产权人通过自愿报名形式先向宅基地所在村股份经济合作社提出申请，自然村自愿报名户数达到90%以上或镇村规划安置点内自愿报名户数达到20户以上即可启动退出流程。由所在镇或行政村将农村安置房的规划设计建设与宅基地自愿有偿退出工作同步启动。

（十）退出宅基地的盘活利用

1.退出后的农村宅基地复垦指标由区政府回收，旧房拆除及宅基地复垦工作由所在行政村统一组织实施。根据区国土部门验收后认定的复垦面积，区财政按照20万元/亩标准给予复垦补助。复垦产生的建设用地指标优先保障退出安置用农村安置房的建设用地需求（农村安置房建设用地指标由区国土分局预支计划指标）。

2.退出的农村宅基地复垦后由退出宅基地所在村进行统一管理，其土地承包经营权归村集体所有。

3.区国土分局及时进行年度土地利用现状变更调查，并更新土地利用现状数据库。

四、工作步骤

（一）动员部署阶段（2018年10月底前）

各镇要根据区委、区政府下发的指导意见和实施细则认真开展民意调查摸底工作，制定具体工作方案，明确时间节点、方法步骤和责任分工等。召开动员大会，全面部署加强农村存量宅基地盘活利用相关工作，统一思想，凝聚共识。

（二）试点完善阶段（2018年12月底前）

各镇根据实际情况，精心选择若干个具有代表性行政村或自然村开展试点，试点村对本村每户宅基地现状、房屋权属、“一户多宅”等情况进行清查登记。区农村存量宅基地盘活利用工作领导小组要切实加强对试点工作的指导协调。各镇要根据试点工作开展情况认真梳理分析，指导和督促试点村因地制宜建立完善宅基地自愿有偿退出机制，在不违反区委、区政府下发的指导意见和实施细则的基础上，可一村一策、一镇一策，重在可行、管用、易操作、管长远，制度和机制建立和完善，为全面推开农村存量宅基地盘活利用工作奠定基础。

（三）全面铺开阶段（2019年年底前）

在总结试点工作经验基础上，2019年全年全面铺开农村存量宅基地盘活利用工作。进一步健全各项制度机制，各镇在辖区内全面开展农村存量宅基地盘活利用工作，促进宅基地有效利用，2019年年底基本完成任务数。

（四）总结提升阶段（2019年年底前）

各镇要认真总结农村存量宅基地盘活利用成功经验，研究制定进一步加强农村存量宅基地盘活利用的有效措施，完善农村宅基地自愿有偿退出办法，形成长效机制。

五、工作措施

（一）成立机构，加强领导。为推进农村存量宅基地盘活利用工作，区农村存量宅基地盘活利用工作领导小组办公室，将组建政策宣讲组、业务指导组、综合协调组、督查考核组等工作小组，人员从各单位抽调，脱产专职全程负责农村存量宅基地盘活利用日常具体工作，办公室设在区农林局（农办）。各镇相应成立以党委书记、镇长为组长的工作领导小组，并结合当地实际情况制定工作方案。

（二）宣传引导，统一思想。各镇通过动员会、推进会、现场会等多种形式，深入细致地做好政策宣传解读工作。要运用传统媒体和新兴媒体等舆论宣传工具，广泛宣传实施农村存量宅基地盘活利用的目的意义、政策措施，赢得广大干部群众的广泛认同和支持，调动社会各界参与的积极性。要注意总结工作经验，宣传一批先进典型，为加强农村存量宅基地盘活利用营造良好的舆论氛围。

（三）强化措施，统筹协调。实行驻村包干制度，区领导与区级部门正科级领导驻村挂点，督促指导各镇开展相关工作。各镇自行细化责任分工，逐村落实具体责任领导，负责村组宅基地自愿有偿退出工作任务的具体实施和落实。强化调度，区政府每月召开领导小组会议，听取各镇工作进展情况专题汇报，研究解决工作中出现的问题，部署下步工作任务;领导小组办公室对各单位反映的问题要及时召开会议研究，并及时反馈。各镇及区级相关部门要把推进农村宅基地自愿有偿推出工作与美丽乡村建设、农房集聚等工作有机结合起来，统筹安排，整体推进。

（四）讲究方法，稳步实施。坚持村统一设计、镇统筹推进和区分步实施、分块操作的“统分结合”工作方法，加强统筹协调，按程序、分步骤稳步推进，坚守原则和底线，严格执行政策，强化及时纠偏，坚持风险可控，审慎稳妥推进，确保平稳高效推进农村存量宅基地盘活利用工作。

（五）强化监督，严格考核。要防止城市居民到农村买房的现象，区国土分局以及各镇要进行约束管理，对党员干部私下购买农村民房行为要从严进行整治。加大对农村存量宅基地盘活利用工作的督查力度，健全定期通报和问责机制。建立加强农村存量宅基地盘活利用工作考核评价指标体系，并纳入区对镇年度考核内容，对工作开展不力的予以通报，对不作为、乱作为、慢作为的予以问责。

来源于南浔时报