别在老家买别墅了,外出打工的都应该看看!

搜狐焦点湖州站 2019-02-27 10:43:25
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好运不会眷顾每个买房的人,还想靠买房赚钱的人里面,只有乐于学习、勤于思考的人,才能笑到最后

原标题:《对不起,你刚买的房已经凉了…》

01

一个在上海打拼的朋友,过年回老家县城呆了7天,买了套「养老别墅」。

回来在微信群里发了照片,还很「谦虚」地说:就当存闲钱了。

别墅长这样…

我忍了又忍,没在微信群给他泼冷水……他倒是主动私信我,问这别墅的升值空间怎么样。

大哥,你买都买了,现在才来问,是不是晚了点?

我问了他两个问题:一,你将来会回老家县城去定居吗?二,这个房子你有自己住的打算吗?

他说,不打算回去,但我不是在上海没资格买房嘛,怕钱放手里贬值,就先在老家买一套。

我不知道大家有没有这种感觉,很多跑回老家买房的人都会犯同一个毛病,叫做「大城市里受的罪,要从家乡加倍弥补回来」。

在大城市住不上大房子,我在老家买房子一定要大、越大越好,别墅咱也买得起。

一下成了坐拥别墅的人赢,这种感觉确实很爽,但你投资房产是为了图个感觉吗?

不是啊,你最终是要卖掉变现、赚钱的。

别墅这种房子,在房产投资界是公认的升值慢、脱手难。

可这位老兄就这样,自以为是地买了。

02

回老家买房的初衷,我当然能理解:

大城市房价这么高,也许永远都追不上,不如早早在老家买套房,把资金变成资产。

将来升值了,卖了就能赚一笔。如果将来回老家,也有现成的房子住。

可是,当你投资房子的时候,知不知道投资房产赚钱的,最重要的是什么?

三个字:流动性

从投资的角度,流动性就是资产以合理价格转化为现金的能力。

比如,你买的房子流动性好,也就是这个房子升值快,而且容易卖掉——这样你才能赚到钱。反之,如果流动性差,你就很难赚到钱。

那么,房子流动性好不好,怎么判断呢?

说白了就是看会接盘你这房子的人多不多了。

一方面,你想卖的时候,如果有好多人想接手,你很快就能挑到买家,拿到现金。

另一方面,接盘侠多,在价格上就容易形成竞争,价高者得,房价才涨得快。

看懂了「流动性」这个标准,你就知道投资别墅的那兄弟,错在哪了:

别墅这个品类,居住维护成本高、 单价总价都贵。

在人口稀少的县城里,有实力又有意愿买别墅的人,本身就非常少。大多数的家庭买不起别墅,而买得起县城别墅的家庭,向往的却是市区。

因为市区的医疗、教育条件,县城是比不了的。

我一个堂姐家就是这样。堂姐夫农村出身、学历不高,但头脑活络又肯吃苦,做包工头赚到了不少钱。

这两年做工程总亏钱,去年就下决定回老家的县城落脚,改行做其他生意。

在买房住哪里的问题上,堂姐夫妇在县城别墅和市区楼房之间,一致主张选市区。两个孩子眼看都要上初中了,市里的重点学校多、好老师也多,中、高考都更有优势。

03

而且,以后小城市、小县城里的人会越来越少,有实力、又愿意去买二手别墅的人就更少。

这种趋势,任何力量都无法逆转。

因为人口向大都市圈集中,导致的小城市小县城的人越来越少,是城市化的必然结果。

20年前我们说的城市化,是农村人口加速进入城市。我们可以把它叫做城市化1.0阶段。

现在的城市化,是小城镇人口加速进入大城市,就是城市化2.0阶段。

城市化进入2.0,三四五线以下城市乃至县城,几乎都会面临人口流出的问题。

这些人会不断地涌向长三角、珠三角、京津冀等大都市圈。

最直观的就是我身边来自苏北的朋友。他们毕了业很少回老家,不是留在省会南京,就是直奔苏南、上海。

数据上看,正在经历人口流失的三四五线城市大约有……200多个。

红色是人口净流入地区,蓝色是人口净流出地区 (数据来源:国家统计局)

这些三四五线以下城市,人口少了,将来接盘买房的人自然也少。

一句话总结,这些地方的房子,流动性通常都不太好,投资的风险还是比较大的。

当然了,既然有「通常」,自然就有例外。

如果你投胎技术好,老家正好在长三角、珠三角都市圈,那么这波「城市化2.0」带来的人口流入,很可能会让你老家的房子流动性更好。

比如廊坊、嘉兴、南通、湖州、台州、东莞、佛山、中山、珠海、惠州这些,周围至少有一个超级城市的。

当你能透过房子的价格、外观这些表面的东西,学会用「流动性」来审视房子,你才算是真正摸到了房产投资的门槛。

如果研究得再深入细致一些,除了关注当地人口,还要关注政府规划、地方政策、市场供给等等——这些都能影响到当地房产的流动性,以后我会继续说。

普通中国人一生中最大一笔投资,就是买房。但阔姐要告诉你们的是,买房绝不只是一家人热热闹闹去看样板房,背后其实有很高的专业考量。

如果时间倒回10年、5年前,我们还可以笃定地说,不管什么房子,只要买到就能赚到。但现在,楼市永远涨的时代已经结束了。

未来,好运不会眷顾每个买房的人,还想靠买房赚钱的人里面,只有乐于学习、勤于思考的人,才能笑到最后。

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