大咖说 | 内行看门道,买房的较好时机究竟是何时?

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10月19日，任志强在以“横盘、长效、探寻新增长极”为主题的中国地产金融年会上表示，“从城市化的角度看，中国城市的房子不是太多，而是不够。中国的现有政策让那些想进城的人进不了城，因为有限购。目前中国的城市化率还很低，城市缺少住房，需要快速发展房地产，而如何解决高房价问题根本原因是土地制度。

同样是10月19日，马光远、顾云昌、杨创慧、顾洪波、吴睿等5位著名经济学家、房地产研究专家、实操专家、金融资本大咖汇聚一堂，对当前我国房地产行业的现状做了深度解读和前瞻；

马光远：5年以内不用考虑“房产税”问题，买房较好的时机是现在

现任民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员马光远在论坛上提出，泡沫就像一个美女，美女是没有统一客观的标准的。判断我国的房地产行业是否存在泡沫要从动态的角度来看，简单地说“房地产泡沫”会误导老百姓，深圳和甘肃、深圳不同区之间的房地产走势就截然不同，要判断房价趋势，要看后面的推动因素。

三个基本要素决定了我国房地产行业的前景乐观：一是中国未来发展没有问题；二是中国城镇化建设还没有结束；三是中国的金融业在继续往前走，给大家提供了很多金融工具。

要客观看待房地产行业的趋势，就要考虑到中国经济的发展、中国城镇化的进程、中国金融行业的进步等因素，不能情绪化，在世界任何一个城市人口增长、城镇化做得比较好的地区，房价总的趋势都是往上走的。有一个“后视镜”原理，说开车的时候往后看，往后看都便宜。买房较好的时机是什么时候？就是现在。

2015年我提出五年以内出台房地产税的概率等于零，现在我认为2020年出台的概率也等于零，大家做房地产投资的时候，不用考虑“房产税”。房产税出台的时机应该在房地产上升大周期的时候，因为这时出台对整个市场影响比较小，但现在整个房地产恰好处在一个新旧周期的转折期，各方对房地产行业下一步怎么走分歧非常大。例如近期万科说“活下来”实际上是在撒娇，因为它的现金流非常大，应该喊“活下来”的是那些中小开发商。再从立法的角度来说，技术上有很多困难，短期内出台的难度很大。房产税最终肯定会出台，出台的初衷应该是促进房地产行业健康发展，而不是希望通过这一税法来打压市场。所以我认为大家在做房地产投资的时候，5年以内不用考虑“房产税”问题，在对房价所有的影响因素里面，这个是最小的。

卢兆庆：国家调控房价调的不是价格，而是增长的速度

恒创集团、金原投资集团董事长卢兆庆认为，从美国、日本等发达国家的房地产走势来看，房价背后其实是一个国家经济增长、一个城市综合竞争力的综合体现，是经济增长、城市化、人口聚集等多种因素带来了房价上涨。

那么中国房价还会有上涨空间吗？答案是肯定的。虽然我国已经成为世界第二经济大国，但目前我国的人均收入只有美国、日本等发达国家的1/5，我们现在仅相当于日本1970年左右的水平、韩国1980年代的水平，向前发展的空间还很大；从城市化率来看，发达国家的城市化率约在80%，而我国在57%左右，也有很大的发展空间。中国有13亿人口，我们的人口基数是美国的4倍，日本的10多倍，未来我国大中型城市人口还会增加。

所以，只要中国经济增长保持稳定，城市化进程的步子没有停，中国房地产的基本面就不会发生变化，房价上涨的内在逻辑也没有改变。国家统计局最近公布的数据也说明了这一点。

我们对国家调控房价的动机要有一个清晰的认识。国家调控房价调的不是价格，而是增长的速度。如果房价增速过快，会导致中低收入者及刚迈入职场的年轻人永远买不起房，而“居者有其屋”是我们中国人对美好生活的基本定义，所以，十九大将房地产问题列为社会民生问题，要抑制房地产过快上涨，实际上是在解决财富分配问题，缓解贫富差距不断拉大，要给予中低收入和年轻人保持对未来的希望和憧憬。

顾云昌：“房地产泡沫”就是一个概念，楼宇经济、美好生活房产值得关注

全国房地产商会联盟主席、全联商业地产研究会名誉会长顾云昌现场指出，没有客观统一的衡量标准，说房地产行业是否存在“泡沫”，就是在讨论一个概念问题。判断房地产行业是否存在“泡沫”，社会上通常用房价收入比来衡量。目前为止，我国对这一数据的算法没有统一标准。如果把6到7倍作为合理水平来衡量，大部分县级市房价收入比相对合理，三线城市也基本合理，二线城市偏高，一线城市广州比较合理，其它三个城市偏高。

回头看我国房地产行业的发展历程，住房制度改革以来，共有6个小周期，平均3年多为一个周期，其中1年半到2年是上升期，1年到1年半是下行期。而房地产市场调控则主要是反周期操作，例如大城市的房价往下走，就用技术引进、人才引进的办法调节。我认为调控是短期行为，现在经济体基本建立起来，以后房地产行业的长效机制也会建立起来。市场下行的时候是投资的较好时机，我认为未来两个领域值得关注：一是楼宇经济，二是涉及美好生活的房产，例如旅游地产、养老地产和健康地产。

杨创慧：客户开始注重选择比较优质的项目，房价的趋势重点还是要看供需关系

房价的趋势重点还是要看供需关系。例如深圳的城市商品房大概有280万套左右，流动人口大概是2200万，总体来讲，供应是相对不足的。而且现在包括广州在内的一些大城市，它的住房供应承载的是全国的资本或者需求。我认为目前的调控是压制了需求，但供应没有增加的话，是无法解决问题的。资本是逐利的，它会选择到更安全、更稳健或者更真实的地方。

顾洪波：房地产依然是老百姓“不得不”的一个选择，四季度房地产调控政策会出现变相的放松

著名房产投资实操专家顾洪波认为，目前我国房地产市场的宏观调控政策正在发生一些微妙的变化。上半年政策的核心点是去杠杆，但是最近几个月，一方面财政政策现在已经开始出现一些动作，另外一方面，和上半年紧缩的状况相比，货币政策现在也有非常大的放松。同时，房地产领域也开始出现了一些间接性政策的推动。今年有一段时间全面叫停房改政策，甚至出现一些地方政策性停止棚改的情况。但最近国务院常务会议又重新启动了棚改。棚改对房地产行业来说在很大程度是一个非常大的拉动因素。另外，中央明确提出未来将增加一亿人口落实到城市的户籍，这一方面当然是中国整个城市化进程的必然，但同时也是在变相破除一些二线城市、三线城市的限购政策。我认为我们的宏观调控政策在国际环境影响下，正处在一个微妙的转折点。如果四季度出口数据不是特别好的话，不排除在年底的时候会重新鼓励刚需性的房地产贷款的可能。

在未来相当长一段时间里面，房地产依然还是中国人最重要的资产配置之一。这些年推动房地产上涨的是老百姓手里的存量财富，通货膨胀会导致手里的钱不断贬值，并且没有其他很好的投资渠道，所以在相当长的一段时间之内，房地产依然是老百姓“不得不”的一个选择。在中国，房地产牵一发而动全身，我判断在各种因素的交织之下，四季度不适合、非理性或者强势的房地产调控政策会出现变相的放松。

吴睿：房地产泡沫就像一杯啤酒，价格围绕价值波动是市场常态

排名前列太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿认为，房地产泡沫就像一杯啤酒，下面是金黄色的液态，上面是白色的泡沫。在房地产行业，黄色是房地产价值，白色是价格。价格围绕价值波动就是市场常态，一个好的市场应该是价格一定程度上高于价值，因为大家都看好，市场对于房地产的价值预期比较好，价格就会有一定的呈现，但是一旦价格出现大幅上涨，就会出现大家说的泡沫，这样会对市场影响一定的压力。

房地产行业决定价值的就是啤酒金黄色的液体部分，它主要取决于宏观经济和区域的人口。宏观经济最重要，一个地方的房价说到底是靠经济去支撑。人口分两方面，包括人口的流入和人口的结构。房地产价格的呈现还受到外围的影响，包括金融政策，如果一个区域大幅放水，房地产和预期价格会往上涨。此外，政策调控和整体的市场氛围也会影响市场的价格。