5个城市群20个都市圈,未来房价将两极分化

原标题：《户籍全面放开，房价两极分化》

01  中小城市前景堪忧

2019年2月21日，国家发改委公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，文中有两点极为重要：

一、放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，加快消除城乡区域间户籍壁垒。

二、到2022年，都市圈同城化取得明显进展。到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

城区常住人口1000万以上，即为超大城市。在我国超大城市只有4个，北上广深。意见非常明确，除了这4个一线外，其余所有城市必须放开户籍限制，降低落户门槛。其实，广州深圳的落户条件已经低到等同于二线城市了。

换言之，在不久的将来，除了北京上海，落户国内所有城市将会“零门槛”、“无条件”，来去自由，随心所欲。户籍将会逐渐沦为出生、死亡、居住的登记制度，与人口迁移的权力彻底脱钩。

正是户籍制度的逐渐放开，让各大城市在抢人大战中收获颇丰。2018年末，西安常住人口增加了40万人，广州增加了40.6万人，成都增加了28.53万人，杭州增加了33.8万人，深圳增加了22.01万人，合肥增加12.2万人，南京增加了10.12万人。

上周，《粤港澳大湾区发展规划纲要》刚刚发布，高层就急不可待的公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，完全可以看出，近几年，我国的城镇化发展思路已经逆转：从过去鼓励中小城市均衡发展，到现在推动以超大特大城市为核心的都市圈发展。

然而过去很多年，我们的思路却是截然相反。从1954年排名前列次城市建设会议的召开，到2014年《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的出台，这中间的几十年，我们的总的指导思想是：“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”。

当然，我们坚守了很多年的这种小城镇发展模式的初衷是为了避免欧美的大城市病和拉美的贫民窟等问题，但是却从根本上阻碍了人口的向上流动、与城市化的客观规律是严重背离的。

控制大城市人口，发展中小城市的模式，导致的结果就是人为造成土地错配，土地大量的供应给了中小城市，大城市建设用地不足，资源紧张，房价暴涨，人与人竞争激烈，关系冷漠，大城市病反而更加严重。一二线高房价，三四线高库存，就是这种发展模式的直接后果。而以大城市为中心的都市圈发展模式，更节约、更高效、更活跃，更适合服务业、创新产业和专业分工合作。

过去的中小城市发展模式和未来的都市圈发展模式，方向截然相反，随着户籍制度的全面放开，人口自由流动成为现实，将来人力、财力、物力势必将会从中小城市向都市圈的中心城市集聚。

未来几十年，中国的城镇化发展，将是强者更强、弱者更弱、优胜略汰的一个渐变过程，城市的扩张和萎缩同在，历史潮流，无法阻挡。

02  潜力之城

“十三五”规划中，我国登记在案的城市群共有19个：长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游、中原、哈长、辽中南、山东半岛、海峡西岸、北部湾、呼包鄂榆、山西中部、关中平原、宁夏沿黄、兰西、天山北坡、滇中、黔中。

而真正从人口规模和经济实力来衡量，能参与国际竞争，能代表中国实力的也仅仅只有5个城市群：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、长江中游城市群，这5个城市群仅仅占国土面积的11%，却汇集了40%的人口和55%经济总量。

根据都市圈的形成特征，必须要有超大特大城市或者辐射带动功能强的大城市为中心，所以，都市圈根本不难确定。

国家中心城市9个：北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安。

超大城市（城区常住人口1000万以上）4个：北京、上海、广州、深圳。

特大城市（城区常住人口500万以上）10个：武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。

也就是说，国家中心城市、超大城市、特大城市和个别辐射能力强的大城市汇总起来，有潜力发展壮大的都市圈也就是20个左右。

5个城市群、20个都市圈，将是未来中国经济的全部版图。

居住和投资优选就是这5个城市群和20个都市圈的重叠核心城市：北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、杭州、长沙。其次才是20个都市圈的其它核心城市。

历史经验证明，都市圈内部的核心城市发展首先一定是抽血虹吸效应，只有当人口和产业严重饱和后，才会将淘汰产业外溢出来，而这个过程至少需要10-20年。目前来看，也只有北上广深具备产业和人口外溢的规模，其余所有核心城市尚处于急速吸纳膨胀的阶段，因此，都市圈内部，并非处处都可以投资，而是只有核心城市才具备房产投资价值。

03  分化的房价

户籍制度的放开，人口的自由选择，都市圈的崛起，城市分化不可避免，房价分化势不可挡。哪些城市继续涨，哪些城市继续跌，你应该已经明白。

以前，我们犯的较大错误，就是把人口当成负担，认为人多是累赘，人多消耗粮食，人多占用资源。计划生育、户籍制度、限制大城市规模，发展中小城市，种种政策都是如此。

直到现在，我们才开始意识到，原来人才是较大的财富，放开生育、放开户籍、疯狂抢人，才有可能将我们40年来高速发展的奇迹延续下去。

发现人的价值、顺应人的选择、尊重人的意愿、维护人的尊严，才是我们最应该做的，逆潮流而行，势必头破血流！

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