湖州——严峻下行时,苏州人来了

最近两个月，因为7.24楼市新政，苏州不灭的楼市神话终于慢慢的退下神坛了，8月份二手房成交套数环比下滑20%，价格环比跌幅是14%。

但是长三角另一个城市——湖州，却因为中介的炒作又走进了大家的视野。据说是苏州投资客大举进场，最厉害的时候一天扫下了90套房。

当然这只是传说，实际上真假难辨。

可能很多人还一脸疑惑，湖州在哪？房子真的有投资价值吗？

上周【樱桃大房子】团队亲自考察了一次湖州，为大家实地探访了浙江房价较便宜城市的楼市真相。

房价全省较低

湖州市是浙江省下辖地级市，地处浙江省北部，处在太湖南岸，东边是嘉兴和苏州，南边杭州，北面是太湖，下设2区3县。

织里镇和南浔区都是著名的服装纺织基地，根据市统计局的数据，2018年，湖州市年平均工资为59622元，比上年增加5281元，增长9.7%。

其实湖州在长三角的地位挺尴尬的，北边无锡和苏州，南边杭州都是GDP破万亿的“万亿俱乐部”成员，然而湖州现在的GDP仅仅只有2700多亿元，排名第八，比衢州、丽水、和舟山高。

但浙江地级市的房价，似乎跟GDP高低并无直接关联，否则你会无法理解连衢州、丽水那些比湖州经济更差的城市，房价比湖州还高，因为一个地方的房价始终是由当地供需结构所决定的。

上图由米宅提供

说回湖州，目前楼市的政策依然非常宽松，不限购、不限贷，不限售、不限价，还有着部分“人才购房补贴”，但房价均价不到12000元/㎡。

而且湖州市的核心区均价甚至比底下的县城还低，德清县商品房均价基本在15000元/㎡以上，安吉县和长兴县也逐渐上万了。

虽然并不是说房价越高越好，只是在没有任何政策调控下，房价也能反映出当地的经济水平。

湖州市区主要分为仁皇山新区、老城区和东部新城、南太湖新区、凤凰开发区等板块。

老城区土地供应较少，市场已经接近饱和，基本上没什么新盘，均价1.3万元/平方米。

凤凰开发区如今也没有新房了，暂时只剩一个公寓在售，均价1.2万元/平方米。

开发区西南分区，因为价格适中，在1.1万元/平方米左右，像绿城太湖明月，打完折只要8000多，成为大部分刚需的优选，也是上半年湖州主城区住宅卖的较好的。

其次是贴着改善标签的仁皇山新区，这个区域也是湖州卖的最贵和教育资源较好的区域，均价在1.4万元/平方米左右；

湖东西区上半年成交则位列第三，均价在1.2万元/平方米左右；

而太湖度假区（南太湖新区）配套则相对欠缺，但是价格也去到了1.4万元/平方米；

东部新城因为前几年政府大力支持，配套逐渐完善。均价在1.1万元/平方米，价格也相对较低。

放眼全浙江省，湖州的房价真是各个地级市中较便宜的。

苏州投资客来了

从杭州坐高铁到湖州，大约30分钟，出租车司机和我说他是2009年以单价4800元/㎡买的房子，在西南区，离市中心大约2公里，叫星汇半岛。

在贝壳找房上，这个楼盘的二手房均价一万左右，10年才翻了一倍，这样的涨幅，在全国沿海城市来说，应该是跑输大部分城市的。

司机说，目前他现在住的这个楼盘的入住率只有三分之二，平时住的人也不多。

当天去到湖州已经下午6点多了，走了好几家中介店都是关门的。

晚上看了仁皇山片区的两个新盘，分别是信业仁皇悦和仁皇正弘府。

这两个楼盘均价都在1.5万/㎡，而且两个楼盘在国庆期间都会有很大优惠，各种折扣算下来可以去到1.3-1.4万/㎡。

仁皇山现在是湖州有钱人扎堆的地方，所以这里的户型都是以改善为主，不过在湖州，除非公寓，住宅基本上最小都是三房以上。

当晚正好路过市区的一些公寓，从亮灯的情况可以看出，基本上没有什么人住，而中介告诉我，这些公寓之前就已经卖完了。

那就只能安静的被套了！

在吉山南路有一位老中介和我说，小阳春后，二手房市场交易开始逐渐减少，他们店有时一个月都成交不了一套二手房，市场已经无法维持上半年的狂热局面。

数据来源丨透明售房网

如果业主真心想交易，最少降价10-20万左右才能成交。

接下来，二手房市场或许会因为“金九银十”新房大量推盘遭遇分流，二手房市场价格下跌即将开始。

另一侧，新房市场的表现则完全相反，上周09.16—09.22，湖州主城区就成交了623套，整个8月湖州市区的成交套数为3158套，同比增长106%！

这样的成交量可能有一大半是投资客所贡献的！

09.16—09.22湖州中心城市各板块新建商品住宅签约情况

（数据来源透明售房网湖州站）

根据网络上的消息，近日签约量的提升或与苏州客户的大量涌入有关。苏州7.24调控新政经过了快一个月的市场反应期后，苏州投资客亟须寻找下一个投资标的，环绕一周，只能投向周边不限售不限购的湖州了。

而苏州投资客买的主要集中在东部新城，计划2022年通车沪苏湖高铁就是在东部新城，而且这一块区域在地理位置上也离苏州比较近，价格相对仁皇山低一点。

爱家曦霖樾售楼处

海伦堡星悦售楼处

以上两个楼盘都是位于东部，海伦堡星悦均价10500，95平方-127平方。爱家曦霖樾更靠近万达广场，价格12000。

据说湖州地铁预计2020年通车，对此我和很多销售都确认过，但是大部分的答复都一样，表示内部消息已经确认了，只是没有文件，都准备修了。

比较尴尬的是湖州目前没有被国家批复的地铁规划，更别说明年就能通车。

大半天下来，看房当天的售楼处都是比较冷清的，并未出现大批的炒房客团购的情况。

能够让苏州投资客盯上湖州的其中一个很大的原因就是中介的集体狂欢。

中介如此卖力当然是佣金高，据说成交一套湖州新房，有些可以给到7-10万的佣金，本地中介自己也要买房，这个月的佣金都够付首付。

湖州楼市的真相

近日，湖州市统计局公布了2019年1-8月期间的全市主要经济指标。其中有一些数据涉及到了房地产行业。

根据湖州市统计局的说法，“湖州市尽管一季度经济运行开局良好，但是房地产行业仍然面临着严峻的下行趋势，市场形势仍不明朗。”

从公布的数据来看，湖州的房地产行业，尤其是市区的市场，仍然面临较大的销售压力。

1-8月期间，湖州房地产投资金额为430.8亿元，增长7.8%；

同期商品房新开工面积为755.3万㎡，增长14.8%；商品住宅新开工面积为579.9万㎡，增长16.3%！

而商品房销售面积则为488.5万㎡，下降了10.3%！

据统计，截止到8月底，湖州全市库存为52538套，其中主城吴兴区库存28267套，去化周期约为19.1月，南浔区库存8976套，去化周期约为16个月。

综合分析以上数据可以发现，湖州的房地产市场一方面投资热度提升，开工面积增加，而另一方面销售面积却呈下降趋势。

再加上庞大的库存，楼市的去化仍然面临着较大压力。

湖州的楼市和大多数三四线城市一样，2015-2017年，湖州全市累计开工棚改安置住房（含货币化安置）6.3万套、基本建成7.1万套、竣工6.9万套、交付入住6.1万套；货币化安置在一定程度上推高城市商品住宅成交量价。

今年湖州的拆迁户数已经大规模减少。

近日，湖州住房保障网公布了今年湖州共有五个项目涉及棚改，开工数量共计2845户，其中1921户为货币安置，占比近七成！

短期来说，湖州楼市压力来自于库存积压越来越多，这会带来价格横盘甚至是下跌的风险，因为本地的需求是有限的，而外地的苏州投资客仅仅是因为现在苏州被调控赶出来了，资金找不到去处，所以才来湖州投资，不过现在这个行情，市场上所剩的投资客真的不多了，炒作一波后就退潮了。

这次苏州人过来投资，都认为湖州就是长三角的价值洼地，已经跌不下去了。

但是湖州目前的问题就是土地供应量非常大，而买房的人群随着棚改结束，在没有外地人口流入的情况下会变得越来越少。

湖州很多楼盘，打折基本上都要打骨折。通过低价等促销手段来聚集人气，然后再通过小幅多频的加推来慢慢提升售价。

长期来说，湖州目前的城镇化率在62%左右，未来农村人口还会继续向城市涌入，距离70%还有一点距离，到达这个水平，大概还有8年的发展时间。

湖州这样的城市，较大的问题是对外来人口几乎没有吸引力。因为他周边城市苏州杭州无锡嘉兴，随便一个都比他强，其他城市像吸铁石一样，把人口都吸走了。

2018年湖州常住人口302.7万，其中户籍人口267.06万，外来人口仅有35.64万人。湖州的户籍人口占比达到了惊人的88%。

从增量来看，近三年（2016年-2018年），湖州人口增长几乎处于停滞，外来人口平均每年仅新增不到1.5万人。

本地人大多数经历过拆迁，家里都有好几套房，又没有外来人口的支撑，很难对楼市形成强大的推动力。

实在很难想象苏州人过来投资后，将来谁接盘？

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樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。