它都跌了,房价还会远么?

搜狐焦点湖州站 2019-09-08 11:33:41
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房价是买得起房的人才会关注的事,而租金则是买得起房和买不起房的人都会密切关注的。 对买得起房的人来说,租金意味着收益,虽然回报率很低;对买不起房的人来说,租金是每个月都能感受到的生活压力,它涨一下就意味着,买猪肉和衣服的钱就没了。 如今房价的拐点还在博弈之中,但租金的拐点显然已经来了。 近日,某机构

房价是买得起房的人才会关注的事,而租金则是买得起房和买不起房的人都会密切关注的。

对买得起房的人来说,租金意味着收益,虽然回报率很低;对买不起房的人来说,租金是每个月都能感受到的生活压力,它涨一下就意味着,买猪肉和衣服的钱就没了。

如今房价的拐点还在博弈之中,但租金的拐点显然已经来了。

近日,某机构发布的报告显示,8月份全国20个大中城市租金挂牌价格,已连续两月下跌,且跌幅呈扩大之势。仅有的三四个上涨城市,涨幅也在进一步收窄。

注意,这里说的是挂牌价格,说明房东自己都对房屋租赁市场不看好。对于有意换房的租客来说,现在无疑是一个不错的时机。

租金的掉头向下,一方面是受周期性因素影响,比如七八月恰是毕业季带来的租赁热潮退去的时候,到11月左右,返乡潮又开始了,租赁需求将再次减少,直到明年过完春节才会有所提升。

但这种周期性因素并不能掩盖城市之间暴露的差异,如一线城市租金价格比二三线城市更为坚挺。这种坚挺不仅体现在绝对值上,还体现在抗跌能力上。如报告显示,一线城市的租金跌幅连续3个月小于重点二线城市。

这一差异的背后还反映出另一个残酷事实,即二三线城市租金下跌,伴随整体经济下滑,存量资产增多,供大于求。

另一方面,则是租赁市场正在政策的干预下发生着趋势性的变化。

在“房子是用来住的,不是用来炒的”的旗帜下,近一两年各级政府正在all in租赁市场,多渠道增加租赁房源。哪怕是在租金走跌的情况下,势头也丝毫不减。

近期,深圳、南宁、杭州等城市相继出台住房租赁市场的相关政策,多渠道增加租赁住房用地和租赁房源供给,以及加强对租赁市场监管等方面作出了明确的要求。

深圳租赁新政引导租金不高于指导价,实行黑名单制度,有效遏制房租的过快增长。同时加大新增建设力度,多渠道筹集租赁住房。力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。

南宁则创新性提出城中村改造和租赁业务挂钩模式、允许商改住,先租后售模式及租金收益权质押贷款。

杭州方面也将开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作,进一步摸清住房租赁市场运行情况,集中整治和规范住房租赁市场经营秩序。

上海、北京则有专门租赁性用地,正在入市。

目前虽然租赁政策都是一城一策,各城市租赁市场特征不同,但可以明显看出,政府对于租金的涨幅关注度比要房价更高。

其实也不难理解,控房价是为了控泡沫,只要不出大问题即可;控租金则是为了保民生。毕竟较于人人都能买得起房(住者有其屋),人人都能租得起好房子(住者有其居),而且还毫无压力,则显得更为现实和迫切。

反过来说,一个城市只有让人租得起、租得好,才能源源不断的吸引外来人口,推动经济持续性增长。

那么,租赁市场这种趋势性变化会对中国城市格局、房价会产生什么样影响呢?

一、现有城市格局将会出现洗牌,那些政策性租赁房市场做得好的城市或脱颖而出、或强者恒强。

二、“买房才能结婚”、“有房才叫安稳”的社会观念将会被扭转,相当一部分在一二线城市打拼的人将会在政策性租赁房里结婚生子,就像新加坡和中国香港那样。

事实上,在高房价压力下,现在已有不少年轻人选择在公租房里结婚生子。

三、商品房价格将会回归市场,但很多地方将会有价无市,或长期阴跌。

如今中国房价高烧不退的原因有二,一是连年的货币宽松;二是现有局面下,一个数量庞大、源源不断、被迫买房(结婚生子所需)的刚需群体在接盘,刚需群体的硬性买房需求,外加货币杠杆的作用,很容易敲起一个庞大的交易量,而只要交易量足够,在情绪的作用下,房价上涨是很容易的事情。

这和股市里,根据交易量来判断股价走势是一个道理。

反过来说,若兜底的基础刚需通过政策性租赁市场被分流,就犹如釜底抽薪,进而使得如今推动房价上涨的力量就失去了支撑。

而内地又不同于地狭人多的中国香港和新加坡,在刚需被分流的情况下,商品房还能有庞大的交易量,支撑房价。

这就意味着商品房价格回归市场后,很多地方将会有价无市,或长期阴跌。

所以,站在历史的长河里,20城租金价格持续性走弱和当下不同于以往任何一次的楼市调控一样,都是未来新周期的开端。

【本文为楼市参考团队原创作品,作者:白羊。其他公众号转载时,需要在正文前署名、注明出处,并带上下面的二维码,否则视作侵权】

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