它都跌了,房价还会远么?

房价是买得起房的人才会关注的事，而租金则是买得起房和买不起房的人都会密切关注的。

对买得起房的人来说，租金意味着收益，虽然回报率很低；对买不起房的人来说，租金是每个月都能感受到的生活压力，它涨一下就意味着，买猪肉和衣服的钱就没了。

如今房价的拐点还在博弈之中，但租金的拐点显然已经来了。

近日，某机构发布的报告显示，8月份全国20个大中城市租金挂牌价格，已连续两月下跌，且跌幅呈扩大之势。仅有的三四个上涨城市，涨幅也在进一步收窄。

注意，这里说的是挂牌价格，说明房东自己都对房屋租赁市场不看好。对于有意换房的租客来说，现在无疑是一个不错的时机。

租金的掉头向下，一方面是受周期性因素影响，比如七八月恰是毕业季带来的租赁热潮退去的时候，到11月左右，返乡潮又开始了，租赁需求将再次减少，直到明年过完春节才会有所提升。

但这种周期性因素并不能掩盖城市之间暴露的差异，如一线城市租金价格比二三线城市更为坚挺。这种坚挺不仅体现在特别值上，还体现在抗跌能力上。如报告显示，一线城市的租金跌幅连续3个月小于重点二线城市。

这一差异的背后还反映出另一个残酷事实，即二三线城市租金下跌，伴随整体经济下滑，存量资产增多，供大于求。

另一方面，则是租赁市场正在政策的干预下发生着趋势性的变化。

在“房子是用来住的，不是用来炒的”的旗帜下，近一两年各级政府正在all in租赁市场，多渠道增加租赁房源。哪怕是在租金走跌的情况下，势头也丝毫不减。

近期，深圳、南宁、杭州等城市相继出台住房租赁市场的相关政策，多渠道增加租赁住房用地和租赁房源供给，以及加强对租赁市场监管等方面作出了明确的要求。

深圳租赁新政引导租金不高于指导价，实行黑名单制度，有效遏制房租的过快增长。同时加大新增建设力度，多渠道筹集租赁住房。力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

南宁则创新性提出城中村改造和租赁业务挂钩模式、允许商改住，先租后售模式及租金收益权质押贷款。

杭州方面也将开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作，进一步摸清住房租赁市场运行情况，集中整治和规范住房租赁市场经营秩序。

上海、北京则有专门租赁性用地，正在入市。

目前虽然租赁政策都是一城一策，各城市租赁市场特征不同，但可以明显看出，政府对于租金的涨幅关注度比要房价更高。

其实也不难理解，控房价是为了控泡沫，只要不出大问题即可；控租金则是为了保民生。毕竟较于人人都能买得起房（住者有其屋），人人都能租得起好房子（住者有其居），而且还毫无压力，则显得更为现实和迫切。

反过来说，一个城市只有让人租得起、租得好，才能源源不断的吸引外来人口，推动经济持续性增长。

那么，租赁市场这种趋势性变化会对中国城市格局、房价会产生什么样影响呢？

一、现有城市格局将会出现洗牌，那些政策性租赁房市场做得好的城市或脱颖而出、或强者恒强。

二、“买房才能结婚”、“有房才叫安稳”的社会观念将会被扭转，相当一部分在一二线城市打拼的人将会在政策性租赁房里结婚生子，就像新加坡和中国香港那样。

事实上，在高房价压力下，现在已有不少年轻人选择在公租房里结婚生子。

三、商品房价格将会回归市场，但很多地方将会有价无市，或长期阴跌。

如今中国房价高烧不退的原因有二，一是连年的货币宽松；二是现有局面下，一个数量庞大、源源不断、被迫买房（结婚生子所需）的刚需群体在接盘，刚需群体的硬性买房需求，外加货币杠杆的作用，很容易敲起一个庞大的交易量，而只要交易量足够，在情绪的作用下，房价上涨是很容易的事情。

这和股市里，根据交易量来判断股价走势是一个道理。

反过来说，若兜底的基础刚需通过政策性租赁市场被分流，就犹如釜底抽薪，进而使得如今推动房价上涨的力量就失去了支撑。

而内地又不同于地狭人多的中国香港和新加坡，在刚需被分流的情况下，商品房还能有庞大的交易量，支撑房价。

这就意味着商品房价格回归市场后，很多地方将会有价无市，或长期阴跌。

所以，站在历史的长河里，20城租金价格持续性走弱和当下不同于以往任何一次的楼市调控一样，都是未来新周期的开端。

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